Wallonische Region

Registrierungsgebühren Wallonische Region

  • Wie hoch sind die Registrierungsgebühren, die ich zahlen muss, wenn ich ein Haus oder ein Grundstück in der Wallonischen Region kaufe?
    Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie eine Registrierungsgebühr von 12,5 % für Immobilien, die sich in der Wallonischen Region befinden.

    Die Registrierungsgebühr wird auf den vereinbarten Wert (festgesetzter Preis und Lasten) berechnet. Die Besteuerungsgrundlage darf niemals unter dem Verkaufswert liegen.

    Falls die Vertragspartner glauben, dass der vereinbarte Preis unter dem Verkaufswert liegt, der ein Minimum darstellt, können sie den geschätzten Verkaufswert pro fisco im Vertrag vermerken. Die Registrierungsgebühren werden dann auf diesen Wert entrichtet. So können Sie die Einforderung einer Strafe vermeiden.

    Achtung
    1. Seit dem 1. Januar 2011 zahlen Sie beim gleichzeitigen Kauf eines Baugrundstücks mit Haus oder Appartement durch ein und dieselbe Person von Amts wegen die MwSt. sowohl auf das Baugrundstück als auch auf die Wohnung.
    2. Vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2017 war eine Registrierungsgebühr von 15 % ab Erwerb eines dritten Gebäudes geschuldet, das ganz oder teilweise für Wohnzwecke genutzt wird (z. B. Studentenwohnung, Chalet usw.) und in der Wallonischen Region liegt. Der gewöhnliche Satz von 12,5 % wurde angewandt, wenn der Erwerber in einer Erklärung bzw. in einem der Kaufvereinbarung beigefügten Schreiben angab, dass er zum Zeitpunkt des Neuerwerbs nicht bereits mindestens 33 % von zwei anderen Wohngebäuden (in Belgien oder im Ausland gelegen) in Volleigentum oder in Nießbrauch besaß. In Ermangelung einer Erklärung galt der Satz von 15 %.
     
    Siehe auch FAQ „Mit MwSt. kaufen“ (auf Französisch).
  • Wie hoch sind die Registrierungsgebühren, die ich zahlen muss, wenn ich ein Haus oder ein Grundstück in der Wallonischen Region auf Leibrente kaufe?
    Wenn Sie eine Wohnung (Haus bzw. Appartement) mittels Zahlung einer Leibrente kaufen, kommen Sie seit dem 1. Januar 2018 in der Wallonischen Region in den Genuss eines doppelten Steuervorteils.

    Einerseits gilt für Verkäufe auf Leibrente ein ermäßigter Satz von 6 % für authentische Urkunden (mit Ausnahme der Verkaufsvereinbarungen), die den Verkauf der Wohnung festhalten, die seit mindestens 5 Jahren der Hauptwohnort des Verkäufers ist.

    Andererseits wurde die Besteuerungsgrundlage für bestimmte Verkäufe auf Leibrente geändert. Verkauft eine natürliche Person das bloße Eigentum unter Nießbrauchvorbehalt, ist die Besteuerungsgrundlage im Prinzip der vertraglich vereinbarte Wert des bloßen Eigentums, der mindestens dem Verkaufswert des vollen Eigentums entspricht. Bei solchen Verkäufen auf Leibrente darf die Besteuerungsgrundlage jedoch nicht niedriger sein als:
    • 50 % des Verkaufswertes des Volleigentums, wenn die maximale Laufzeit der Rente höchstens 20 Jahre beträgt,
    • 40 % des Verkaufswertes des Volleigentums, wenn die maximale Laufzeit der Rente mehr als 20 Jahre beträgt.
  • Was versteht man unter Lasten?
    Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie die Registrierungsgebühren nicht nur auf den vereinbarten Wert. Die zusätzlichen, an den Verkauf gebundenen Lasten gehören ebenfalls zur Berechnungsgrundlage der Registrierungsgebühren.

    Stellen zum Beispiel Lasten dar:
    • dem Verkäufer für die Durchführung des Verkaufs entstandene Kosten, wenn diese Kosten zu Lasten des Käufers gehen (Werbung, Makler, Vermessungskosten usw.),
    • die Verpflichtung für den Käufer, bestimmte Steuern bezüglich der Immobilie für einen Zeitraum zu zahlen, der der dem Nutzungsantritt des Gutes durch den Käufer vorangeht.
     
    In der Wallonischen Region sind seit dem 29. Mai 2009 Studien über die Untersuchungskosten auf verschmutzten oder potenziell verschmutzten Grundstücken sowie Sanierungshandlungen und -arbeiten nicht in den Gebühren enthalten, und diese Sanierungsgebühren der (potenziell) verschmutzten Grundstücke können vom vertraglich vereinbarten Wert (Preise und Lasten) abgezogen werden.
  • Was versteht man unter Verkaufswert?
    Der Verkaufswert dient als Mindestgrundlage für die Berechnung der Registrierungsgebühr. Liegt der vereinbarte Wert zuzüglich Lasten unter dem Verkaufswert, werden Sie auf Grundlage dieses Verkaufswertes besteuert.

    Unter Verkaufswert muss man den Verkaufspreis verstehen, den man unter normalen Öffentlichkeitsbedingungen bei einer ausreichenden Interessentenbeteiligung unter Berücksichtigung objektiver Faktoren, die den Wert des Gutes beeinflussen, erzielen könnte.

    Die Verwaltung wird nachsuchen, welche Güter am ehesten als Vergleichspunkte berücksichtigt werden können, wobei insbesondere die Art des abzuschätzenden Gutes, seine rechtliche Lage, seine geographische Lage usw. berücksichtigt werden. Die Lage des lokalen Immobilienmarktes spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle.
  • Was geschieht, wenn die Verwaltung und ich uns nicht einig sind über die Abschätzung der Immobilie, die ich erworben habe?
    Übersteigt der Verkaufswert den beim Verkauf vereinbarten Verkaufspreis, muss der Käufer sowohl diesen vereinbarten Preis als auch den Verkaufswert des Gutes in der zur Registrierung vorzulegenden Urkunde angeben.

    Ist die Verwaltung der Auffassung, dass der vermerkte Preis (oder gegebenenfalls der erklärte Wert) unter dem Verkaufswert liegt, setzt sie den Käufer von ihrer Abschätzung in Kenntnis.

    Möchte der Käufer genauere Auskünfte erhalten oder ist er nicht einverstanden mit dieser Abschätzung, kann er seine Argumente bei der Verwaltung vorbringen. Kommt es zu keiner Einigung, hat die Verwaltung die Möglichkeit, eine Expertise dieses Gutes zu fordern. Die Bestellung eines oder dreier Experten geschieht im Einvernehmen zwischen dem Einnehmer des Amtes Rechtssicherheit und dem Käufer oder, in Ermangelung eines Einvernehmens, durch den Friedensrichter.

    Fällt die Expertise zu Ihren Ungunsten aus, zahlen Sie die zusätzlichen Steuern, erhöht um Zinsen in Höhe von 7 % und, falls die Unterbewertung (Unterschied zwischen Verkaufswert und dem angegebenen Preis bzw. dem erklärten Wert) gleich oder höher ist als 1/8 des angegebenen Preises bzw. des erklärten Wertes, fallen eine Geldbuße sowie Verfahrenskosten zu Ihren Lasten an. Die Geldbuße kann gemäß einem Königlichen Erlass herabgesetzt werden (wenn keine betrügerische Absicht vorliegt).

    Falls Sie den durch Kontrollexpertise festgelegten Wert weiterhin bestreiten, bleibt nur mehr die Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten.
    Entspricht der in der Urkunde vermerkte Preis nicht dem tatsächlich gezahlten Preis (anders ausgedrückt: falls ein Teil des Preises „unter der Hand“ bezahlt wurde), setzen sich grundsätzlich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Geldbuße in Höhe der hinterzogenen Steuer aus. Darüber hinaus ist dieser Tatbestand strafrechtlichen Sanktionen ausgesetzt.
  • Wem obliegt die Verpflichtung der Registrierung und wer muss die Registrierungsgebühren zahlen?
    Eine Kaufurkunde muss der Verwaltung innerhalb der vorgeschriebenen Frist zur Registrierung vorgelegt werden. Die Verwaltung kann diese erst nach vorherigem Erhalt der Gebühren registrieren.

    Wurde die Erwerbsurkunde von einem Notar erstellt, so obliegen diesem Registrierungspflicht und Steuerzahlung. Vor Erstellung der Urkunde fordert der Notar beide Parteien (Käufer und/oder Verkäufer) auf, ihm die geschuldeten Gebühren vorzustrecken. Die Urkunden der Notare werden im Amt Rechtssicherheit ihres Wohnsitzes registriert. Außer anderslautende Abmachung zahlt in der Praxis meistens der Käufer die Registrierungsgebühren.

    Wurde der Kauf über eine privatschriftliche Urkunde (Vereinbarung) abgewickelt, obliegen Registrierung und Zahlung der Gebühren dem Käufer und dem Verkäufer. Die Parteien verfügen über 4 Monate, um die Urkunde beim Amt Rechtssicherheit, in dessen Amtsbereich das erworbene Gut sich befindet, vorzulegen.

    Das Einhalten dieser Frist ist wichtig, weil deren Missachtung eine Geldbuße in Höhe der geschuldeten Gebühren nach sich zieht, wobei diese jedoch gemäß einer durch Königlichen Erlass festgelegten Tabelle gemindert wird (wenn keine betrügerische Absicht vorliegt). Diese Geldbuße ist von den Parteien gemeinschaftlich geschuldet. Dies bedeutet, dass die Verwaltung die Zahlung der Gesamtsumme sowohl beim An- als auch beim Verkäufer einfordern kann.

    Folgt der Vereinbarung (privatschriftliche Kaufurkunde) jedoch eine authentische Urkunde, so braucht sie nicht registriert zu werden, unter der Bedingung, dass die authentische Urkunde (meist eine notarielle Urkunde) innerhalb von 4 Monaten ab Datum der Vereinbarung unterzeichnet wird. Wurde die Urkunde von einem Notar aufgenommen, verfügt dieser noch über 14 Tage, um sie registrieren zu lassen.
  • Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich eine Sozialwohnung kaufe?
    Falls Sie in der Wallonischen Region eine Sozialwohnung (Haus oder Appartement) bei einer juristischen Person öffentlichen Rechts kaufen, wird die Registrierungsgebühr auf 0 % herabgesetzt. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie die Festgebühr von 50 Euro zahlen.

    Die Bedingungen sind folgende:
    • Der Käufer muss eine natürliche Person sein, die die Erwerbsprämie gemäß dem Wallonischen Wohnungsgesetzbuch bezieht.
      Achtung!
      Eine eventuelle Rücknahme der Prämie zieht für den Erwerber die Verpflichtung nach sich, den Unterschied zwischen der gezahlten Festgebühr und der gewöhnlichen Gebühr von 12,50 % zu zahlen.
    • Es muss sich um den Kauf einer Sozialwohnung (Haus oder Appartement) bei einer Einrichtung öffentlichen Rechts (Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau, Interkommunale, Gemeinde, ÖSHZ usw.) handeln.
  • Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich eine bescheidene Wohnung kaufe?
    Falls Sie eine bescheidene Wohnung kaufen, können Sie unter gewissen Bedingungen in den Genuss von ermäßigten Gebühren von 6 % auf einen Teil der steuerpflichtigen Grundlage beim Erwerb eines Wohngebäudes in der Wallonischen Region kommen. Wenn der Erwerb mit der Vergabe eines Hypothekenkredits verbunden ist, der bei bestimmten Kreditanstalten mit sozialer Zielsetzung aufgenommen wird, wird diese Gebühr auf 5 % herabgesetzt und die Registrierung der Urkunde des Hypothekendarlehens in Form von Öko-Darlehen wird von der Gebühr von 1 % befreit.
  • Wie lauten die Bedingungen und welche Formalitäten müssen erfüllt werden, um in den Genuss der ermäßigten Gebühren für bescheidene Wohnungen in der wallonischen Region (5 % oder 6 %) zu gelangen?
    Der Vorteil des ermäßigten Steuersatzes ist auf einen bestimmten Betrag begrenzt, der je nach Gemeinde variiert. Dieser Betrag wird jedes Jahr indexiert. Die gewöhnliche Gebühr (im Prinzip 12,5 %) bleibt auf den Teil der steuerpflichtigen Grundlage anwendbar, die den begrenzten Betrag übersteigt.

    Beim Verkauf von Wohngebäuden variiert der Höchstbetrag je nachdem, ob sich die betreffende Immobilie in einem Gebiet mit Baudruck oder außerhalb dieses Gebiets befindet:
      2017 indexierte Beträge 2018 indexierte Beträge
    Erworbene Immobilie in einem Gebiet mit Baudruck 164.922,59 Euro 167.559,69 Euro
    Erworbene Immobilie außerhalb dieses Gebiets 154.614,92 Euro 157.087,20 Euro
    Errichtete Immobilie in einem Gebiet mit Baudruck 227.485,18 Euro 231.122,65 Euro
    Errichtete Immobilie außerhalb dieses Gebiets 217.248,36 Euro 220.722, 14 Euro
     

    Dies sind die Gemeinden, die im Gebiet mit Baudruck liegen, die 2017 und 2018 berücksichtigt werden sollen:
    Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Flobecq, Geer, Genappe, Gesves, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.
     
     

    Bedingungen

    • Es muss sich um den Erwerb des Volleigentums bzw. des Nießbrauchs an einer Wohnung handeln.
    • Das Katastereinkommen (K.E.) des gekauften Gutes darf einen bestimmten Betrag, abhängig von der Anzahl der Kinder zu Lasten des Käufers bzw. seine(s)(r) Ehepartner(s)(in) oder gesetzlich zusammenwohnenden Partner(s)(in), nicht übersteigen:
      Kinder zu Lasten Höchstes K.E.
      0 bis 2 745,00 Euro
      3 oder 4 845,00 Euro
      5 oder 6 945,00 Euro
      7 und mehr 1.045,00 Euro
    • Bei dem in Betracht zu ziehenden K.E. handelt es sich nicht um das indexierte Katastereinkommen.
    • Das gesamte Katastereinkommen (K.E.) des erworbenen Gutes und der Güter, die der Käufer bzw. sein(e) Ehepartner(in) oder gesetzlich zusammenwohnende(r) Partner(in) bereits im Volleigentum oder bloßem Eigentum besitzt, darf den in der obenstehenden Tabelle angeführten Höchstbetrag nicht überschreiten.
    • Der ermäßigte Satz ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Erwerber, sein(e) Ehepartner(in) oder sein(e) gesetzlich zusammenwohnende(r) Partner(in) Eigentümer eines Miteigentumsanteils, sei er noch so gering, einer anderen Immobilie ist, die zu Wohnzwecken bestimmt ist.
    • Zur Berechnung des gesamten KE werden niemals die Immobilien berücksichtigt, die nur Besitz im bloßen Eigentum sind und die vom Erwerber, seinem (seiner) Ehepartner(in) oder seinem (seiner) gesetzlich zusammenwohnenden Partner(in) im Nachlass ihrer jeweiligen Vorfahren erworben wurden.
    • In bestimmten Fällen werden auch nicht die Immobilien berücksichtigt, die aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Hindernisse nicht bewohnt werden können. Allgemein kann die Unmöglichkeit der Bewohnung nicht allein vom Willen desjenigen abhängen, der sich auf diese Unmöglichkeit beruft; es muss sich um ein objektives Hindernis durch das Gebäude selbst handeln (z. B. Unbewohnbarkeitserlass durch den Bürgermeister).
    • Ebenso werden die Immobilien nicht berücksichtigt, die im Jahr der Erwerbsurkunde weiterverkauft wurden, insofern die Absicht des Weiterverkaufs dort vermerkt war.
    • Der Käufer, sein(e) Ehepartner(in) oder sein(e) gesetzlich zusammenwohnende(r) Partner(in) muss seine Eintragung in das Bevölkerungsregister oder in das Fremdenregister an der Anschrift der erworbenen Immobilie erhalten. Diese Eintragung muss innerhalb einer Frist von 3 Jahren ab Datum der öffentlichen Kaufurkunde stattfinden und ohne Unterbrechung während mindestens 3 Jahren aufrechterhalten bleiben.

     

    Formalitäten

    In der Urkunde oder in einer beglaubigten und unterzeichneten Erklärung am Ende der Urkunde muss der Käufer die gesetzlichen Angaben übernehmen und angeben, dass die Bedingungen, um in den Genuss des ermäßigten Tarifs zu gelangen (max. K.E. und Güter im Eigentum) erfüllt sind, und dass er sich verpflichtet, die für die Anspruchswahrung dieses Tarifs auferlegten Verpflichtungen einzuhalten.
  • Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich ein Grundstück kaufe, das zur Errichtung einer bescheidenen Wohnung dienen wird?
    Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das zur Errichtung einer bescheidenen Wohnung dienen wird, können Sie unter gewissen Bedingungen in den Genuss von Registrierungsgebühren gelangen, die herabgesetzt sind auf 5 % oder 6 % für Baugrundstücke, die in der Wallonischen Region liegen.

    Die zu erfüllenden Bedingungen und Formalitäten sind die gleichen wie diejenigen, die für den Kauf einer bescheidenen Wohnung vorgesehen sind. Selbstverständlich braucht der Urkunde kein Auszug aus der Katastermutterrolle beigefügt zu werden.

    Der ermäßigte Satz kommt nicht sofort zur Anwendung. Die Kaufurkunde des Baugrundstücks wird zum normalen Satz (12,50 %) registriert. Übersteigt das Katastereinkommen der errichteten Wohnung im Nachhinein nicht einen bestimmten Höchstbetrag (grundsätzlich 745 EUR) und sind die anderen Bedingungen in Sachen Immobilienbesitz erfüllt, wird der über den ermäßigten Satz hinaus erhobene Betrag erstattet. Diese Rückerstattung ist an die Vorlage eines Auszugs aus der Katastermutterrolle nach der Festsetzung des Katastereinkommens für das erbaute Haus gebunden.