Mit MwSt. verkaufen

Mit MwSt. verkaufen

  • Ich verkaufe meine Wohnung. Kann ich dem Käufer die MwSt. in Rechnung stellen?

    Falls Ihre Wohnung neu ist (siehe nachstehende Frage), können Sie entweder dafür optieren, mit MwSt. zu verkaufen (= „unter Anwendung der MwSt.-Regelung“) oder Sie sind beruflich dazu verpflichtet.

    In diesem Fall müssen Sie dem Käufer dies mitteilen und in der ersten schriftlichen Vereinbarung (z. B. die Übereinkunft) vermerken.

  • Wann gilt eine Wohnung als „neu“?

    Das Alter einer Wohnung wird durch die erste Ingebrauchnahme bestimmt. Dies ist das Datum, an dem die Wohnung zum ersten Mal bewohnt oder benutzt wird, sei es zu beruflichen oder privaten Zwecken. Die Ingebrauchnahme eines Appartements in einem Gebäude hat keinen Einfluss auf die Ingebrauchnahme der anderen Appartements in diesem Gebäude.

    Eine Wohnung ist neu, wenn sie spätestens am 31. Dezember des 2. Jahres, nach dem Jahr, in dem die erste Ingebrauchnahme oder Benutzung stattgefunden hat, abgetreten wird.

    Beispiele:

    Eine Wohnung, die 2019 erstmals bewohnt wurde, gilt 2020 als neu (bis einschließlich 31.12.2021).
    Eine Wohnung, die 2019 erstmals bewohnt wurde, gilt 2021 als neu (bis einschließlich 31.12.2021).
    Eine Wohnung, die 2019 erstmals bewohnt wurde, war neu bis einschließlich 31.12.2021 und gilt 2022 nicht mehr als neu.

  • Welche MwSt. muss ich dem Käufer berechnen?

    Da es sich um eine neue Wohnung handelt, müssen Sie 21 % berechnen.

  • Schuldet der Käufer noch Registrierungsgebühren für den Ankauf des Gebäudes?

    Nein. Wenn Sie dem Käufer die MwSt. in Rechnung stellen, ist keine Registrierungsgebühr mehr auf den Ankauf des Gebäudes geschuldet.

  • Welche Schritte muss ich als Verkäufer bei der MwSt.-Verwaltung unternehmen?

    Vor dem Kaufvertrag

    Vor dem Kaufvertrag müssen Sie die Erklärung 104.1 ausfüllen, in der Sie bestätigen, dass Sie Ihre Wohnung mit MwSt. abtreten (= verkaufen) wollen. Sie finden diese Erklärung bei Ihrem Veranlagungsamt.

    Sie müssen diese Erklärung in doppelter Ausfertigung bei dem für Sie zuständigen Veranlagungsamt einreichen.

    Nach dem Verkauf

    Nach dem Verkauf müssen Sie die Erklärung 104.5 einreichen.

    Sie müssen in der Verkaufsurkunde das Veranlagungsamt bezeichnen, bei dem Sie eine Erklärung 104.5 eingereicht haben. Sie tragen darin ebenfalls das Jahr der ersten Ingebrauchnahme oder Benutzung ein.

    Auch wenn Sie eine Unternehmensnummer für eine andere Tätigkeit haben und gelegentlich ein neues Haus verkaufen, müssen Sie diese Erklärung 104.5 einreichen. Ihre monatliche oder dreimonatliche MwSt.-Erklärung können Sie also nicht dafür benutzen.

    Nur derjenige, der gewerblich Häuser verkauft, braucht keine Sondererklärung zu hinterlegen.

  • Wie und wann muss ich die Erklärung 104.5 einreichen?

    Sie reichen diese Erklärung 104.5 in 3 Ausfertigungen bei Ihrem Veranlagungsamt ein. Sie erhalten ein Exemplar als Empfangsbestätigung.

    Sie müssen die Erklärung 104.5 innerhalb eines Monats nach Entstehen des vollständigen Mehrwertsteueranspruchs einreichen. Normalerweise ist dies innerhalb des Monats nach Erhalt der letzten Zahlung des Käufers, spätestens aber innerhalb des Monats nach Lieferung.

  • Welche MwSt.-Beträge muss ich in die Erklärung 104.5 übernehmen und wann muss ich die geschuldete MwSt. zahlen?

    Als Erstes tragen Sie den vom Käufer erhaltenen MwSt.-Betrag ein.

    Anschließend können Sie auf Grundlage Ihrer Rechnungen, die anlässlich der Errichtung des Gebäudes gezahlte MwSt. in Abzug bringen.

    Zu dem Zeitpunkt, wo Sie die Erklärung 104.5 einreichen, erhalten Sie eine Kontonummer. Die geschuldete MwSt. überweisen Sie unmittelbar auf dieses Konto.