Registrierungsgebühren Wallonische Region
Wie hoch ist die Registrierungsgebühr, die ich zahlen muss, wenn ich ein Haus oder ein Grundstück in der Wallonischen Region kaufe?
Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie in der Wallonischen Region eine Registrierungsgebühr von 12,5 %.
Die Registrierungsgebühr wird auf den vereinbarten Wert (festgesetzter Preis und Lasten) berechnet. Die Berechnungsgrundlage darf niemals unter dem Verkaufswert des unbeweglichen Gutes liegen.
Wenn Sie der Meinung sind, dass der vereinbarte Preis unter dem Minimum des Verkaufswerts liegt, können Sie im Kaufvertrag auch den geschätzten Verkaufswert angeben. Die Registrierungsgebühr wird auf diesen Verkaufswert berechnet. So können Sie eine Geldbuße vermeiden.
Achtung! Wenn ein und dieselbe Person gleichzeitig ein Haus oder ein Appartement mit dem dazugehörigen Grundstück verkauft, zahlen Sie sowohl auf das Gebäude als auch auf das dazugehörige Grundstück Mehrwertsteuer. Siehe auch die Rubrik „Mit MwSt. kaufen“ in den FAQ.
Was versteht man unter Lasten?
Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie nicht nur eine Registrierungsgebühr auf den vereinbarten Preis. Auch die Zusatzlasten, die an den Verkauf gebunden sind, sind Teil der Berechnungsgrundlage.
Lasten sind zum Beispiel:
- dem Verkäufer für die Durchführung des Verkaufs entstandene Kosten, wenn diese Kosten zu Lasten des Käufers gehen (Werbung, Makler, Vermessungskosten usw.),
- die Verpflichtung für den Käufer, bestimmte Steuern auf das unbewegliche Gut für einen Zeitraum zu zahlen, der vor dem Nutzungsantritt des Gutes durch den Käufer liegt.
In der Wallonischen Region sind Studien über die Untersuchungskosten auf verschmutzten oder potenziell verschmutzten Grundstücken sowie Sanierungshandlungen und -arbeiten nicht in den Gebühren enthalten. Diese Sanierungsgebühren der (potenziell) verschmutzten Grundstücke können vom vertraglich vereinbarten Wert (Preise und Lasten) abgezogen werden.
Was versteht man unter Verkaufswert?
Der Verkaufswert dient als Mindestgrundlage für die Berechnung der Registrierungsgebühr. Liegt der vereinbarte Preis zuzüglich Lasten unter dem Verkaufswert, so werden Sie auf Grundlage dieses Verkaufswertes besteuert.
Unter Verkaufswert versteht man den Verkaufspreis, den man unter normalen Bedingungen erzielen könnte, das heißt mit ausreichender Werbung, einer ausreichenden Anzahl an Interessenten und unter Berücksichtigung objektiver Faktoren, die den Wert des Gutes beeinflussen können. Objektive Faktoren, die den Wert der Wohnung beeinflussen können, sind zum Beispiel:
- die Nähe einer umweltverschmutzenden Fabrik oder einer Schule,
- die Abmessungen der Parzelle.
Um den Verkaufswert zu ermitteln, prüft die Verwaltung, welche Güter am ehesten als Vergleichspunkt dienen können. Dabei wird sie insbesondere Folgendes berücksichtigen:
- die Art des zu schätzenden Gutes,
- die rechtliche Lage des Gutes,
- die Ausrichtung des Gutes.
Auch die Lage des lokalen Immobilienmarktes spielt eine wesentliche Rolle.
Was geschieht, wenn die Verwaltung und ich uns nicht einig sind über den Wert des unbeweglichen Gutes, das ich erworben habe?
Übersteigt der Verkaufswert den beim Verkauf vereinbarten Preis, so muss der Käufer sowohl den Verkaufswert als auch den vereinbarten Preis in der Urkunde angeben.
Ist die Verwaltung der Auffassung, dass der vermerkte Preis (oder der erklärte Wert) unter dem Verkaufswert liegt, so setzt sie den Käufer von ihrer Schätzung in Kenntnis.
Wünschen Sie weitere Erläuterungen oder sind Sie mit der Schätzung nicht einverstanden?
Sie können uns dies zu diesem Zeitpunkt mitteilen. Kommt es zu keiner Einigung, so können wir innerhalb von zwei Jahren ab Registrierung der Urkunde eine Begutachtung verlangen. Die Bestimmung eines oder dreier Experten erfolgt in gegenseitigem Einvernehmen (oder durch den Friedensrichter, wenn wir uns nicht einigen können).
Fällt die Kontrollexpertise der Sachverständigen zu Ihren Ungunsten aus?
Dann zahlen Sie die zusätzlichen Registrierungsgebühren und Verzugszinsen in Höhe von 7 %. Falls die Unterbewertung (Unterschied zwischen dem Verkaufswert und dem angegebenen Preis bzw. dem erklärten Wert) gleich oder höher ist als 1/8 des angegebenen Preises bzw. des erklärten Wertes, müssen Sie eine Geldbuße sowie die Verfahrenskosten zahlen.
Den durch den Sachverständigen festgelegten Verkaufswert können Sie nur bestreiten, indem Sie den Rechtsweg beschreiten.
Was ist, wenn der Preis nicht dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht?
Falls ein Teil des Preises „unter der Hand“ gezahlt wurde, setzen sich grundsätzlich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Geldbuße in Höhe der hinterzogenen Steuer aus. Darüber hinaus sind auch strafrechtliche Sanktionen möglich.
Wer muss die Kaufurkunde zur Registrierung vorlegen und wer zahlt die Registrierungsgebühren?
Eine Kaufurkunde muss innerhalb der vorgeschriebenen Frist zur Registrierung vorgelegt werden. Wir können die Urkunde erst nach Zahlung der Registrierungsgebühren registrieren.
Durch einen Notar erstellte Kaufurkunde
Wenn der Notar die Kaufurkunde erstellt, muss der Notar die Urkunde zur Registrierung vorlegen und die Registrierungsgebühren überweisen.
Der Notar wird den Käufer und/oder Verkäufer auffordern, ihm den Betrag der geschuldeten Registrierungsgebühren vorzuschießen. In der Praxis zahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist, meistens der Käufer die Registrierungsgebühren.
Die Notare lassen die Urkunden beim Amt Rechtssicherheit ihres Amtssitzes registrieren.
Kauf durch Privaturkunde
Wenn Sie den Kauf durch Privaturkunde (vorläufige Verkaufsvereinbarung) abschließen, obliegt die Verpflichtung zur Registrierung und zur Zahlung der Gebühren sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer.
Sie haben vier Monate Zeit, um die Urkunde bei dem Amt Rechtssicherheit registrieren zu lassen, das zuständig ist für den Ort, an dem das erworbene unbewegliche Gut gelegen ist.
Es ist wichtig, diese Frist einzuhalten. Andernfalls müssen Sie eine Geldbuße zahlen. Diese Geldbuße wird von den Parteien unteilbar geschuldet. Das heißt, dass wir sowohl beim Käufer als auch beim Verkäufer die Zahlung der Gesamtsumme einfordern können.
Wenn auf die vorläufige Verkaufsvereinbarung (privatschriftliche Kaufurkunde) eine authentische Urkunde folgt, müssen Sie die privatschriftliche Urkunde nicht registrieren lassen, vorausgesetzt, die authentische Urkunde (meistens eine notarielle Urkunde) wird innerhalb von vier Monaten nach dem Datum der vorläufigen Verkaufsvereinbarung unterzeichnet. Wenn der Kauf von einem Notar beurkundet wird, hat dieser noch fünfzehn Tage Zeit, um die Urkunde registrieren zu lassen.
Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich eine Sozialwohnung kaufe?
Falls Sie in der Wallonischen Region eine Sozialwohnung (Haus oder Appartement) bei einer juristischen Person öffentlichen Rechts kaufen, wird die Registrierungsgebühr auf 0 % herabgesetzt. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie die Festgebühr von 50 Euro zahlen.
Bedingungen
- Der Käufer muss eine natürliche Person sein, die die Erwerbsprämie gemäß dem Wallonischen Wohnungsgesetzbuch bezieht.
Achtung! Eine eventuelle Rücknahme der Prämie zieht für den Erwerber die Verpflichtung nach sich, den Unterschied zwischen der gezahlten Festgebühr und der gewöhnlichen Gebühr von 12,5 % zu zahlen. - Es muss sich um den Kauf einer Sozialwohnung (Haus oder Appartement) bei einer Einrichtung öffentlichen Rechts (Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau, Interkommunale, Gemeinde, ÖSHZ usw.) handeln.
- Der Käufer muss eine natürliche Person sein, die die Erwerbsprämie gemäß dem Wallonischen Wohnungsgesetzbuch bezieht.
Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich eine bescheidene Wohnung kaufe?
Falls Sie eine bescheidene Wohnung kaufen, können Sie unter gewissen Bedingungen in den Genuss von ermäßigten Gebühren von 6 % auf einen Teil der steuerpflichtigen Grundlage beim Erwerb eines Wohngebäudes in der Wallonischen Region kommen.
Wenn der Erwerb mit der Vergabe eines Hypothekenkredits verbunden ist, der bei bestimmten Kreditanstalten mit sozialer Zielsetzung aufgenommen wird, wird diese Gebühr auf 5 % herabgesetzt und die Registrierung der Urkunde des Hypothekendarlehens in Form von Öko-Darlehen wird von der Gebühr von 1 % befreit.
Wie lauten die Bedingungen und welche Formalitäten müssen erfüllt werden, um in den Genuss der ermäßigten Gebühren für bescheidene Wohnungen in der wallonischen Region (5 % oder 6 %) zu gelangen?
Der Vorteil des ermäßigten Steuersatzes ist auf einen bestimmten Betrag begrenzt, der je nach Gemeinde variiert. Dieser Betrag wird jedes Jahr indexiert. Die gewöhnliche Gebühr (im Prinzip 12,5 %) bleibt auf den Teil der steuerpflichtigen Grundlage anwendbar, die den begrenzten Betrag übersteigt.
Beim Verkauf von Wohngebäuden variiert der Höchstbetrag je nachdem, ob sich die betreffende Immobilie in einem Gebiet mit Baudruck oder außerhalb dieses Gebiets befindet:
Indexierte Beträge am 1. Januar 2021 Indexierte Beträge ab dem 1. Januar 2022 Erworbene Immobilie in einem Gebiet mit Baudruck 175.039,47 Euro 177.884,34 Euro Erworbene Immobilie außerhalb dieses Gebiets 164.099,49 Euro 166.766,56 Euro Errichtete Immobilie in einem Gebiet mit Baudruck 241.439,84 Euro 245.363,90 Euro Errichtete Immobilie außerhalb dieses Gebiets 230.575,06 Euro 234.322,54 Euro Dies sind die Gemeinden, die in einem Gebiet mit Wohnraumknappheit liegen für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 (aktualisiert am 1. Januar 2022): Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Flobecq, Geer, Genappe, Gesves, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.
Für den Teil des Kaufpreises, der über diesen Beträgen liegt, zahlen Sie 12,5 % Registrierungsgebühr.
Bedingungen
- Es muss sich um den Erwerb des Volleigentums bzw. des Nießbrauchs an einer Wohnung handeln.
- Das Katastereinkommen des gekauften Gutes darf einen bestimmten Betrag, abhängig von der Anzahl der Kinder zu Lasten des Käufers bzw. seine(s)(r) Ehepartner(s)(in) oder gesetzlich zusammenwohnenden Partner(s)(in), nicht übersteigen:
Kinder zu Lasten Höchstes Katastereinkommen 0 bis 2 745,00 Euro 3 oder 4 845,00 Euro 5 oder 6 945,00 Euro 7 und mehr 1.045,00 Euro - Das gesamte Katastereinkommen des erworbenen Gutes und der Güter, die der Käufer bzw. sein(e) Ehepartner(in) oder gesetzlich zusammenwohnende(r) Partner(in) bereits im Volleigentum oder bloßem Eigentum besitzt, darf den in der obenstehenden Tabelle angeführten Höchstbetrag nicht überschreiten.
- Der ermäßigte Satz ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Erwerber, sein(e) Ehepartner(in) oder sein(e) gesetzlich zusammenwohnende(r) Partner(in) Eigentümer eines Miteigentumsanteils, sei er noch so gering, einer anderen Immobilie ist, die zu Wohnzwecken bestimmt ist.
- Zur Berechnung des gesamten Katastereinkommen werden niemals die Immobilien berücksichtigt, die nur Besitz im bloßen Eigentum sind und die vom Erwerber, seinem (seiner) Ehepartner(in) oder seinem (seiner) gesetzlich zusammenwohnenden Partner(in) im Nachlass ihrer jeweiligen Vorfahren erworben wurden.
- In bestimmten Fällen werden auch nicht die Immobilien berücksichtigt, die aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Hindernisse nicht bewohnt werden können. Es muss sich um ein objektives Hindernis durch das Gebäude selbst handeln (z. B. Unbewohnbarkeitserlass durch den Bürgermeister).
- Zudem werden unbewegliche Güter, die innerhalb eines Jahres nach der Erwerbsurkunde verkauft werden, sofern die Verkaufsabsicht in der Urkunde vermerkt ist, oder im Jahr der ersten Ingebrauchnahme für ein unbewegliches Gut, das auf einem Grundstück gebaut wurde, das für die ermäßigte Registrierungsgebühr in Betracht kommt, nicht berücksichtigt.
- Der Käufer, sein(e) Ehepartner(in) oder sein(e) gesetzlich zusammenwohnende(r) Partner(in) muss seine Eintragung in das Bevölkerungsregister oder in das Fremdenregister an der Anschrift der erworbenen Immobilie erhalten. Diese Eintragung muss innerhalb einer Frist von 3 Jahren ab Datum der öffentlichen Kaufurkunde stattfinden und ohne Unterbrechung während mindestens 3 Jahren aufrechterhalten bleiben.
Formalitäten
Es gibt einige Formbedingungen, um Anspruch auf die ermäßigte Registrierungsgebühr erheben zu können. Ihr Berater kann Ihnen dabei helfen (z. B. Ihr Notar).
In der Urkunde oder in einer beglaubigten und unterzeichneten Erklärung am Ende der Urkunde müssen Sie:
- die gesetzlichen Vermerke aufführen,
- angeben, dass Sie die Bedingungen für die ermäßigte Registrierungsgebühr (maximales Katastereinkommen und unbewegliche Güter im Eigentum) erfüllen,
- erklären, dass Sie sich verpflichten, den Verpflichtungen nachzukommen, um den Anspruch auf die ermäßigte Registrierungsgebühr zu behalten.
Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich ein Grundstück kaufe, das zur Errichtung einer bescheidenen Wohnung dienen wird?
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das zur Errichtung einer bescheidenen Wohnung dienen wird, können Sie unter gewissen Bedingungen in den Genuss von Registrierungsgebühren gelangen, die herabgesetzt sind auf 5 % oder 6 % für Baugrundstücke, die in der Wallonischen Region liegen.
Die zu erfüllenden Bedingungen und Formalitäten sind die gleichen wie diejenigen, die für den Kauf einer bescheidenen Wohnung vorgesehen sind.
Achtung! Die ermäßigte Registrierungsgebühr ist nicht sofort anwendbar. Die Kaufurkunde für das Baugrundstück wird zum normalen Satz der Registrierungsgebühr (12,5 %) registriert. Was Sie über die ermäßigte Registrierungsgebühr hinaus bezahlt haben, erhalten Sie zurück, wenn im Nachhinein:
- das Katastereinkommen der errichteten Wohnung einen bestimmten Höchstwert nicht übersteigt (grundsätzlich 745 Euro),
- die anderen Bedingungen für unbewegliche Güter im Eigentum erfüllt sind.
Für die Erstattung müssen Sie einen Katasterauszug vorlegen. Diesen können Sie beantragen, sobald das Katastereinkommen der Wohnung festgelegt wurde.
Gibt es einen Steuervorteil, wenn ich eine Wohnung oder ein Baugrundstück in der Wallonischen Region kaufe?
In der Wallonischen Region haben Sie unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf einen Freibetrag für den Erwerb in Volleigentum einer Wohnung, die als Hauptwohnort dienen soll (= eine Ermäßigung der Besteuerungsgrundlage für die Registrierungsgebühr).
Der Freibetrag beträgt bis zu 40.000 Euro (= Sie zahlen keine Registrierungsgebühr für einen Teilbetrag von bis zu 40.000 Euro Ihres Kaufs). Dies bedeutet einen Steuervorteil von höchstens 5.000 Euro für ein unbewegliches Gut, das dem normalen Satz der Registrierungsgebühr von 12,5 % unterliegt.
Der Freibetrag gilt auch für den Kauf:
- einer Wohnung auf Plan oder einer im Bau befindlichen Wohnung,
- eines Baugrundstücks.
Der Freibetrag hängt vom Ankaufswert des unbeweglichen Guts ab.
Wohnung
Besteuerungsgrundlage Freibetrag < 350.000 Euro 40.000 Euro Zwischen 350.000 und 500.000 Euro 40.000 Euro – (20.000 x (Besteuerungsgrundlage – 350.000) / (500.000 – 350.000)) > 500.000 Euro 20.000 Euro Wohnung auf Plan oder im Bau befindliche Wohnung oder Baugrundstück
Besteuerungsgrundlage Freibetrag < 175.000 Euro 40.000 Euro Zwischen 175.000 und 250.000 Euro 40.000 Euro – (20.000 x (Besteuerungsgrundlage – 175.000) / (250.000 – 175.000)) > 250.000 Euro 20.000 Euro Achtung! Wenn für Sie die ermäßigte Registrierungsgebühr von 5 % (sozialer Hypothekarkredit) oder 6 % (bescheidene Wohnung) gilt, kann der Steuervorteil in bestimmten Fällen unter der oben berechnete Betrag liegen, wobei dieser Betrag je nach Besteuerungsgrundlage (= Kaufpreis) zwischen 2.500 und 5.000 Euro variiert.
Bedingungen für den Freibetrag
- Sie müssen eine natürliche Person sein. Gesellschaften, Vereinigungen oder andere juristische Personen kommen daher nicht in Betracht.
- Das unbewegliche Gut muss in der Wallonischen Region liegen.
- Das unbewegliche Gut muss zu Wohnzwecken genutzt werden oder dazu bestimmt sein (d. h. eine Wohnung oder ein Appartement, einschließlich der Wohnungen, die Sie auf Plan oder im Bau kaufen, und der Baugrundstücke).
- Sie müssen Ihren Hauptwohnort in dem unbeweglichen Gut begründen (d. h. dort im Bevölkerungs- oder im Fremdenregister eingetragen sein):
- innerhalb von drei Jahren, wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt,
- innerhalb von fünf Jahren, wenn es sich um ein Baugrundstück, ein Haus oder Appartement auf Plan oder ein im Bau befindliches Haus oder Appartement handelt.
- Sie müssen Ihren Hauptwohnort in dem unbeweglichen Gut für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens drei Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Hauptwohnort in der Wohnung begründet haben, beibehalten.
- Sie müssen das unbewegliche Gut als Ganzes in Volleigentum erwerben (dies kann auch durch mehrere Personen gemeinsam geschehen). Der Kauf eines Teils, des Nießbrauchs oder des Nackteigentums ist daher ausgeschlossen.
- Sie dürfen zum Zeitpunkt des Kaufvertrags nicht Volleigentümer eines anderen unbeweglichen Gutes als Ganzes sein, das ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt ist. Wenn der Erwerb von mehreren Personen getätigt wird, muss jede Person diese Bedingung erfüllen.
Formalitäten
Es gibt einige Formbedingungen, um Anspruch auf den Freibetrag erheben zu können. Ihr Berater kann Ihnen dabei helfen (z. B. Ihr Notar).
Sie müssen den Freibetrag in der Urkunde (oder in einem der Urkunde beigefügten unterzeichneten Dokument) beantragen und erklären, dass:
- Sie nicht bereits Eigentümer einer Wohnung sind, die den Anspruch auf diesen Freibetrag ausschließt,
- Sie sich verpflichten, Ihren Hauptwohnort an dem gekauften Gut zu begründen:
- innerhalb von drei Jahren, wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt,
- innerhalb von fünf Jahren, wenn es sich um ein Baugrundstück, Haus oder Appartement auf Plan oder ein im Bau befindliches Haus oder Appartement handelt.
- Sie sich verpflichten, Ihren Hauptwohnort in dem erworbenen unbeweglichen Gut für einen ununterbrochenen Zeitraum von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Begründung Ihres Hauptwohnortes in dem erworbenen unbeweglichen Gut beizubehalten.
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