Opgelet: wij ontvangen u voortaan alleen op afspraak in al onze kantoren

Kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen

Bezit u onroerende goederen in het buitenland, dan moet u daarvan aangifte doen. U krijgt dan een kadastraal inkomen voor die goederen. Sinds aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021) moet u dat kadastraal inkomen vermelden in uw belastingaangifte.

Ook van een verkoop of wijziging van uw buitenlandse onroerende goederen moet u aangifte doen.

Kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen - Aangifte

  • Ik heb een onroerend goed in het buitenland verworven. Hoe moet ik aangifte doen?

    U kunt uw buitenlandse onroerend goed online aangeven via MyMinfin.be. Zo verloopt uw aangifte het snelst. Het kadastraal inkomen is meteen beschikbaar bij ‘Mijn onroerende goederen in het buitenland’ in de rubriek ‘Mijn onroerende gegevens raadplegen’.

    Geef uw buitenlandse onroerend goed aan via MyMinfin

    Startscherm voor aangifte buitenlands onroerend goed: het tabblad ‘Een goed in het buitenland aangeven’ in de rubriek ‘Mijn onroerende goederen raadplegen’ van het tabblad ‘Mijn woning’

    Kunt u zich niet aanmelden in MyMinfin? In dat geval kunt u dit  aangifteformulier downloaden (PDF, 1.16 MB). Vul het formulier in en stuur het op naar:

    FOD Financiën - AAPD - Cel Buitenlands KI
    Gaston Crommenlaan 6 - bus 459
    9050 Ledeberg

    Goed om te weten:

    • U moet een aangifte indienen per goed of groep van goederen die één enkele woon- of bedrijfseenheid vormen.
    • Bezit u een goed in gemeenschap met uw partner, dan moet u elk apart een aangifte indienen.

    Na verwerking van uw dossier ontvangt u een betekening. Dat is de officiële mededeling van het vastgestelde kadastraal inkomen. U moet dat kadastraal inkomen vermelden in uw belastingaangifte.

  • Mijn onroerend goed in het buitenland is verkocht of gewijzigd. Hoe moet ik aangifte doen?

    U kunt een verkoop of wijziging van uw buitenlandse onroerend goed online aangeven via MyMinfin.be. Zo verloopt uw aangifte het snelst.

    Geef een verkoop of wijziging van uw buitenlandse onroerend goed aan via MyMinfin

    • Ga naar de rubriek ‘Mijn onroerende goederen raadplegen’ in het tabblad ‘Mijn woning’.
    • Klik bij de details van het buitenlandse onroerend goed op de knop ‘Een wijziging aangeven’.

    De knop ‘Een wijziging aangeven’ bij de details van het buitenlandse onroerend goed

    Kunt u zich niet aanmelden in MyMinfin? In dat geval kunt u dit  aangifteformulier downloaden (PDF, 569.97 KB). Vul het formulier in en stuur het op naar:

    FOD Financiën - AAPD - Cel Buitenlands KI
    Gaston Crommenlaan 6 - bus 459
    9050 Ledeberg

    Goed om te weten: bezit u een goed in gemeenschap met uw partner, dan moet u elk apart een aangifte indienen.

    Heeft de wijziging invloed op uw kadastraal inkomen? Na verwerking van uw dossier ontvangt u een betekening. Dat is de officiële mededeling van het gewijzigde kadastraal inkomen. U moet dat kadastraal inkomen vermelden in uw belastingaangifte.

  • Op welke landen heeft de aangifte betrekking?

    De aangifte geldt voor alle andere landen. Zodra u zakelijke rechten hebt op een onroerend goed in een ander land dan België, moet u aangifte doen.

  • Wie moet aangifte doen?

    Elke Belgische belastingplichtige die zakelijke rechten heeft op een buitenlands onroerend goed, moet daarvan aangifte doen.

    Onder zakelijk recht valt elk soort buitenlands recht op een onroerend goed dat door het feit dat zijn titularis er de vruchten van ontvangt, gelijkgesteld kan worden aan:

    • de volle eigendom
    • het recht van vruchtgebruik
    • het recht van erfpacht
    • het opstalrecht

    Uitzondering: er is geen aangifteplicht voor blote eigenaars.

  • Ik heb een zakelijk recht om het goed te gebruiken. Hoe moet ik het deel ‘Eigendomsrechten’ invullen?

    U moet uw aandeel in het recht vermelden in de rubriek ‘Deel van het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat’. Het gaat om:

    • de volle eigendom
    • het recht van vruchtgebruik
    • het recht van erfpacht
    • het opstalrecht
    • een soortgelijk buitenlands recht

    Bezit u ook een deel van het onroerend goed in blote eigendom, dan kunt u dat deel optioneel vermelden bij ‘Deel van het zakelijk recht dat geen recht geeft op het genot van het goed’.

    Voorbeelden

    Situatie Aangifte eigendomsrechten
    U bezit een kwart van de volle eigendom van een onroerend goed. U moet ‘1/4’ invullen in de rubriek ‘Deel van het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat’.
    U bezit de helft van de volle eigendom van een onroerend goed en een kwart van de blote eigendom.
    • U moet ‘1/2’ invullen in de rubriek ‘Deel van het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat’.
    • U kunt optioneel ‘1/4’ invullen bij ‘Deel van het zakelijk recht dat geen recht geeft op het genot van het goed’.
  • Ik bezit samen met een of meer andere personen een buitenlands onroerend goed. Welke eigendomsrechten moet ik invullen?

    U moet elk, voor zover u een Belgische belastingplichtige bent, een afzonderlijke aangifte indienen waarin u uw aandeel in de eigendomsrechten vermeldt.

    Voorbeelden

    Situatie Aangifte eigendomsrechten
    U bezit met uw partner een buitenlands onroerend goed onder het stelsel van gemeenschap van goederen. U moet elk een afzonderlijke aangifte invullen. Daarin vermeldt u elk ‘1/2’ bij ‘Deel van het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat’.
    U bent mede-eigenaar, voor eenzelfde aandeel, met 2 vrienden van een buitenlands onroerend goed. U moet elk een afzonderlijke aangifte invullen. Daarin vermeldt u elk ‘1/3’ bij ‘Deel van het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat’.
    U en uw broer hebben een buitenlands onroerend goed in gelijke delen geërfd.

    U moet elk een afzonderlijke aangifte invullen. Daarin vermeldt u elk ‘1/2’ bij ‘Deel van het zakelijk recht dat het genot van het goed toestaat’.

    Opgelet, heeft de erfenis betrekking op meerdere afzonderlijke buitenlandse onroerende goederen, dan moet u voor elk geërfd goed een aangifte invullen.

  • Wat is de actuele normale verkoopwaarde?

    De actuele normale verkoopwaarde is de verkoopwaarde die onder normale marktomstandigheden verkregen kan worden (exclusief bijkomende kosten zoals belastingen).

    Als u de actuele normale verkoopwaarde niet kent, kunt u dat veld leeglaten en in de plaats daarvan in het veld ‘Verwervingsprijs’ de waarde van het onroerend goed invullen op het moment van de verwerving (bijvoorbeeld de aankoopprijs) onder normale omstandigheden (dus zonder enige invloed vanwege een persoonlijke of familiale band met de verkoper). Ook de waarde opgenomen in een nalatenschaps- of schenkingsaangifte kunt u gebruiken.

    Die waarde wordt met een correctiefactor herleid naar de waarde in het jaar 1975. De correctiefactoren kunt u raadplegen in de tabel van deze circulaire.

  • Ik heb werken uitgevoerd aan mijn huis of appartement na de verwerving ervan. Waarom wordt mij gevraagd de actuele verkoopwaarde aan te geven?

    Afhankelijk van de aard van de werken is de impact op de reële waarde van het goed verschillend. Het is dan ook ingewikkeld om de reële waarde van het goed te berekenen op basis van de aankoopprijs aangevuld met de kostprijs van de werken.

  • Wat wordt bedoeld met ‘verbouwingswerken’?

    Dat zijn werken die leiden tot een aanzienlijke wijziging van uw onroerend goed en die de waarde ervan beïnvloeden.

    Het gaat niet om kleine werken zoals schilderen, parket leggen ...

  • Ik heb een grond aangekocht waarop ik aan het bouwen ben maar de werkzaamheden zijn nog niet beëindigd. Wat moet ik aangeven?

    Voorlopig vult u een aangifte in voor de grond. We kennen dan aan die grond een kadastraal inkomen voor een ongebouwd goed toe.

    Zodra de werkzaamheden voltooid zijn, moet u een aangifte van de wijziging invullen zodat we het kadastraal inkomen van het gebouwde goed kunnen bepalen. U moet daarbij ofwel de actuele verkoopwaarde van uw goed ofwel de verwervingsprijs van de grond en de kostprijs van de constructie invullen.

  • Ik bezit een goed dat momenteel wordt vergroot. Wat moet ik aangeven?

    Voorlopig geeft u de normale verkoopwaarde van het goed vóór de uitvoering van de werken aan. Als u die niet hebt, geeft u de aankoopprijs aan.

    Zodra de werken voltooid zijn, moet u een aangifte van de wijziging invullen. U moet daarbij de normale verkoopwaarde na uitvoering van de werken aangeven zodat we het kadastraal inkomen van het verbouwde goed kunnen bepalen.

  • Ik heb een groot stuk land rond mijn eigendom. Wat moet ik aangeven?

    U moet één enkele aangifte invullen. Het kadastraal inkomen wordt bepaald voor het hele goed.

    Het kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen wordt namelijk bepaald per onroerend goed of per groep van onroerende goederen die bestaan uit een enkele woon- of bedrijfseenheid.

  • Wat is materieel & outillage?

    Materieel en outillage omvat alle toestellen, machines en andere installaties voor een nijverheids-, handels- of ambachtsbedrijf.

    Als u geen handelshuis, industrieel gebouw of ambachtsgebouw aangeeft, moet u geen materieel & outillage aangeven.

Kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen - Berekening en betekening

  • Hoe wordt het bedrag van mijn kadastraal inkomen berekend?

    Gebouwde onroerende goederen

    Bij gebrek aan de waarde van het goed in 1975, wordt het kadastraal inkomen van een in het buitenland gelegen gebouwd onroerend goed vastgesteld zoals uitgelegd op deze pagina. U vindt er de toegepaste correctiefactor terug in de gepubliceerde tabel.

    Als u informatie hebt over de huurwaarde of de venale waarde (van een normale verkoop) van het goed in 1975, kunt u aan de administratie vragen die waarden te gebruiken in plaats van de huidige waarde aangepast met de correctiefactor opgenomen in die tabel.

    Ongebouwde onroerende goederen

    Het kadastraal inkomen van ongebouwde onroerende goederen in het buitenland wordt vastgesteld op basis van de schaal van 2 euro per hectare.

    Materieel en outillage

    Het kadastraal inkomen van materieel en outillage wordt berekend door op hun gebruikswaarde 5,3 % toe te passen.

    De gebruikswaarde wordt verondersteld gelijk te zijn aan 30 % van de aanschaffings- of beleggingswaarde als nieuw, eventueel vermeerderd met de kosten van de opeenvolgende veranderingen.

  • Het buitenlandse goed werd gewijzigd. Wordt het kadastraal inkomen ook aangepast?

    Elke nieuwbouw en alle veranderingen, renovaties, vergrotingen en andere wijzigingen die als aanzienlijk worden beschouwd door de wet, leiden tot een herschatting van het kadastraal inkomen.

    Bij wijzigingen aan gebouwen gaat het om veranderingen die leiden tot een verhoging of vermindering van het kadastraal inkomen met minstens 15 % of 50 euro.

    U moet de ingebruikname van nieuw opgerichte gebouwen en de voltooiing van werken aan gebouwen aangeven.

  • Waarvoor dient het bedrag van het kadastraal inkomen?

    Het kadastraal inkomen dient als basis voor de berekening van de onroerende inkomens van uw goederen in het buitenland. U moet dat jaarlijks invullen op uw belastingaangifte (Tax-on-web).

    Bent u mede-eigenaar, dan moet u het deel van het kadastraal inkomen invullen dat overeenkomt met uw aandeel in de eigendom.

    Bijvoorbeeld: als u 50 % bezit van een onroerend goed waarvan het kadastraal inkomen werd vastgesteld op 1.500 euro, moet u in uw aangifte 750 euro invullen.

  • Hoeveel zal ik moeten betalen op basis van het kadastraal inkomen?

    U vindt meer informatie over de berekening van de onroerende inkomsten in de FAQ over dit onderwerp.

Kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen - Bezwaar

  • Ik ga niet akkoord met het bedrag van het kadastraal inkomen. Wat moet ik doen?

    De administratie betekent elk nieuw vastgesteld kadastraal inkomen aan de belastingplichtige. Die betekening opent een termijn van twee maanden waarbinnen u als belastingplichtige bezwaar kunt indienen door er met een aangetekend schrijven een nieuw bedrag van kadastraal inkomen tegenover te stellen.

    In het kader van de behandeling van dat bezwaar kunt u de informatie over uw goed en in het bijzonder de waarde ervan in 1975, valoriseren.

    Om een bezwaar in te dienen moet u als volgt te werk gaan:

    1. Verstuur uw bezwaar per aangetekende zending ten laatste op de uiterste datum die vermeld staat in de betekening. Als de uiterste datum voor het indienen van een bezwaar samenvalt met een zondag of een wettelijke feestdag, wordt die datum verschoven naar de eerstvolgende werkdag.

      Bijvoorbeeld: voor een betekening die dateert van 15.02.2022, is de uiterste datum voor bezwaar in de betekening 18.04.2022.

    2. Richt het aan:

      FOD Financiën - AAPD - Cel buitenlands KI
      Gaston Crommenlaan 6 - bus 459
      9050 Ledeberg

    3. Vermeld het kadastraal inkomen dat volgens u aan het goed moet worden toegekend.

    Uw bezwaar moet gelijktijdig voldoen aan de drie bovenstaande voorwaarden. Anders is het niet geldig.

    Het is aan te raden in het bezwaar ook uw telefoonnummer en e-mailadres te vermelden.

  • Wat gebeurt er na de indiening van het bezwaar?

    Een speciaal daartoe aangewezen ambtenaar wordt belast met het onderzoek van ieder ontvankelijk bezwaar. Na onderhandelingen met die ambtenaar kan een minnelijke schikking getroffen worden. Als de onderhandelingen niet tot een akkoord leiden, zal de onderzoekende ambtenaar voorstellen een beroep te doen op de Fiscale bemiddelingsdienst om alsnog te proberen de standpunten te verzoenen. Zie www.fiscalebemiddeling.be.

    Wanneer ook de tussenkomst van de Fiscale bemiddelingsdienst niet tot een akkoord leidt, mogen de 2 partijen, dat wil zeggen de administratie en de belastingplichtige

    • in gemeenschappelijk akkoord 1 of 3 scheidsrechter(s) aanwijzen
    • samen of afzonderlijk de aanwijzing van 1 of 3 scheidsrechter(s) vragen aan de vrederechter

    De uitspraak van die scheidsrechter(s) bindt zowel de administratie als de belastingplichtige, wiens belangen op die manier gewaarborgd worden. De uitspraak kan nog alleen betwist worden door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

  • Hoeveel bedragen de arbitragekosten en wie moet ze betalen?

    Het kadastraal inkomen waarmee rekening wordt gehouden om het bedrag van de arbitragekosten te bepalen, is het kadastraal inkomen dat de administratie Opmetingen en Waarderingen aan de bezwaarindiener betekend heeft.

    Voor gebouwde onroerende goederen worden de arbitragekosten als volgt bepaald:

    • 7,5 % voor de eerste schijf van 2.500 euro van het aan de bezwaarindiener betekende kadastraal inkomen, met een minimum van 75 euro
    • 1 % voor de schijf van 2.500 euro tot 18.600 euro
    • 0,75 % voor de schijf boven 18.600 euro

    Dat bedrag mag niet meer bedragen dan 1.000 euro.

    Wanneer er drie scheidsrechters aangewezen zijn, is de bezoldiging van ieder van hen gelijk aan 60 % van het bedrag dat voortvloeit uit de hierboven vermelde tarieven.

    De aldus vastgestelde bedragen omvatten de diverse kosten maar niet de btw.

    Wanneer het definitief vastgestelde kadastraal inkomen gelijk is aan het gemiddelde van het door de administratie vastgestelde kadastraal inkomen en van datgene dat de bezwaarindiener daar tegenover gesteld heeft, worden de arbitragekosten ieder voor de helft door beide partijen gedragen.

    In de andere gevallen worden zij gedragen door de partij waarvan het cijfer het meest van het definitieve kadastraal inkomen afwijkt.

  • De waarde van het buitenlands goed is sterk gedaald door de economische of politieke context. Is het mogelijk om een herschatting van het kadastraal inkomen te vragen?

    Het is mogelijk om het kadastraal inkomen van een goed te herzien buiten elke fysieke wijziging aangebracht aan dat goed zelf.

    De herziening van het kadastraal inkomen van een gebouwd onroerend goed is mogelijk wanneer nieuwe en blijvende omstandigheden veroorzaakt door overmacht, door werken of maatregelen bevolen door de openbare macht of door toedoen van derden, de huurwaarde van het goed beïnvloeden met minstens 15 % ten opzichte van de huurwaarde in 1975.

    U moet de aanvraag tot herziening motiveren en indienen bij:

    FOD Financiën - AAPD - Cel buitenlands KI
    Gaston Crommenlaan 6 - bus 459
    9050 Ledeberg