Region Brüssel-Hauptstadt

Registrierungsgebühren Region Brüssel-Hauptstadt

  • Wie hoch sind die Registrierungsgebühren, die ich zahlen muss, wenn ich ein Haus oder ein Grundstück in der Region Brüssel-Hauptstadt kaufe?
    Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie eine Registrierungsgebühr von 12,5 % für Immobilien, die sich in der Region Brüssel-Hauptstadt befinden.
     
    Die Registrierungsgebühr wird auf den vereinbarten Wert (festgesetzter Preis und Lasten) berechnet. Die Besteuerungsgrundlage darf niemals unter dem Verkaufswert liegen.

    Falls die Vertragspartner glauben, dass der vereinbarte Preis unter dem Verkaufswert liegt, der ein Minimum darstellt, können sie den geschätzten Verkaufswert pro fisco im Vertrag vermerken. Die Registrierungsgebühren werden dann auf diesen Wert entrichtet. So können Sie die Einforderung einer Strafe vermeiden.

    Achtung
    Seit dem 1. Januar 2011 zahlen Sie beim gleichzeitigen Kauf eines Baugrundstücks mit Haus oder Appartement durch ein und dieselbe Person von Amts wegen die MwSt. sowohl auf das Baugrundstück als auch auf die Wohnung.
     
    Siehe auch FAQ „Mit MwSt. kaufen“ (auf Französisch).
  • Was versteht man unter Lasten?
    Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie die Registrierungsgebühren nicht nur auf den vereinbarten Wert. Die zusätzlichen, an den Verkauf gebundenen Lasten gehören ebenfalls zur Berechnungsgrundlage der Registrierungsgebühren.

    Stellen zum Beispiel Lasten dar:
    • dem Verkäufer für die Durchführung des Verkaufs entstandene Kosten, wenn diese Kosten zu Lasten des Käufers gehen (Werbung, Makler, Vermessungskosten usw.),
    • die Verpflichtung für den Käufer, bestimmte Steuern bezüglich der Immobilie für einen Zeitraum zu zahlen, der der dem Nutzungsantritt des Gutes durch den Käufer vorangeht.
  • Was versteht man unter Verkaufswert?
    Der Verkaufswert dient als Mindestgrundlage für die Berechnung der Registrierungsgebühr. Liegt der vereinbarte Wert zuzüglich Lasten unter dem Verkaufswert, werden Sie auf Grundlage dieses Verkaufswertes besteuert.

    Unter Verkaufswert muss man den Verkaufspreis verstehen, den man unter normalen Öffentlichkeitsbedingungen bei einer ausreichenden Interessentenbeteiligung unter Berücksichtigung objektiver Faktoren, die den Wert des Gutes beeinflussen, erzielen könnte.

    Die Verwaltung wird nachsuchen, welche Güter am ehesten als Vergleichspunkte berücksichtigt werden können, wobei insbesondere die Art des abzuschätzenden Gutes, seine rechtliche Lage, seine geographische Lage usw. berücksichtigt werden. Die Lage des lokalen Immobilienmarktes spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle.
  • Was geschieht, wenn die Verwaltung und ich uns nicht einig sind über die Abschätzung der Immobilie, die ich erworben habe?
    Übersteigt der Verkaufswert den beim Verkauf vereinbarten Verkaufspreis, muss der Käufer sowohl diesen vereinbarten Preis als auch den Verkaufswert des Gutes in der zur Registrierung vorzulegenden Urkunde angeben.

    Ist die Verwaltung der Auffassung, dass der vermerkte Preis (oder gegebenenfalls der erklärte Wert) unter dem Verkaufswert liegt, setzt sie den Käufer von ihrer Abschätzung in Kenntnis.

    Möchte der Käufer genauere Auskünfte erhalten oder ist er nicht einverstanden mit dieser Abschätzung, kann er seine Argumente bei der Verwaltung vorbringen. Kommt es zu keiner Einigung, hat die Verwaltung die Möglichkeit, eine Expertise dieses Gutes zu fordern. Die Bestellung eines oder dreier Experten geschieht im Einvernehmen zwischen dem Einnehmer des Amtes Rechtssicherheit und dem Käufer oder, in Ermangelung eines Einvernehmens, durch den Friedensrichter.

    Fällt die Expertise zu Ihren Ungunsten aus, zahlen Sie die zusätzlichen Steuern, erhöht um Zinsen in Höhe von 7 % und, falls die Unterbewertung (Unterschied zwischen Verkaufswert und dem angegebenen Preis bzw. dem erklärten Wert) gleich oder höher ist als 1/8 des angegebenen Preises bzw. des erklärten Wertes, fallen eine Geldbuße sowie Verfahrenskosten zu Ihren Lasten an. Die Geldbuße kann gemäß einem Königlichen Erlass herabgesetzt werden (wenn keine betrügerische Absicht vorliegt).

    Falls Sie den durch Kontrollexpertise festgelegten Wert weiterhin bestreiten, bleibt nur mehr die Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten.

    Entspricht der in der Urkunde vermerkte Preis nicht dem tatsächlich gezahlten Preis (anders ausgedrückt: falls ein Teil des Preises „unter der Hand“ bezahlt wurde), setzen sich grundsätzlich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Geldbuße in Höhe der hinterzogenen Steuer aus. Darüber hinaus ist dieser Tatbestand strafrechtlichen Sanktionen ausgesetzt.
  • Wem obliegt die Verpflichtung der Registrierung und wer muss die Registrierungsgebühren zahlen?
    Eine Kaufurkunde muss der Verwaltung innerhalb der vorgeschriebenen Frist zur Registrierung vorgelegt werden. Die Verwaltung kann diese erst nach vorherigem Erhalt der Gebühren registrieren.

    Wurde die Erwerbsurkunde von einem Notar erstellt, so obliegen diesem Registrierungspflicht und Steuerzahlung. Vor Erstellung der Urkunde fordert der Notar beide Parteien (Käufer und/oder Verkäufer) auf, ihm die geschuldeten Gebühren vorzustrecken. Die Urkunden der Notare werden im Amt Rechtssicherheit ihres Wohnsitzes registriert. Außer anderslautende Abmachung zahlt in der Praxis meistens der Käufer die Registrierungsgebühren.

    Wurde der Kauf über eine privatschriftliche Urkunde (Vereinbarung) abgewickelt, obliegen Registrierung und Zahlung der Gebühren dem Käufer und dem Verkäufer. Die Parteien verfügen über 4 Monate, um die Urkunde beim Amt Rechtssicherheit, in dessen Amtsbereich das erworbene Gut sich befindet, vorzulegen.

    Das Einhalten dieser Frist ist wichtig, weil deren Missachtung eine Geldbuße in Höhe der geschuldeten Gebühren nach sich zieht, wobei diese jedoch gemäß einer durch Königlichen Erlass festgelegten Tabelle gemindert wird (wenn keine betrügerische Absicht vorliegt). Diese Geldbuße ist von den Parteien gemeinschaftlich geschuldet. Dies bedeutet, dass die Verwaltung die Zahlung der Gesamtsumme sowohl beim An- als auch beim Verkäufer einfordern kann.

    Folgt der Vereinbarung (privatschriftliche Kaufurkunde) jedoch eine authentische Urkunde, so braucht sie nicht registriert zu werden, unter der Bedingung, dass die authentische Urkunde (meist eine notarielle Urkunde) innerhalb von 4 Monaten ab Datum der Vereinbarung unterzeichnet wird. Wurde die Urkunde von einem Notar aufgenommen, verfügt dieser noch über 14 Tage, um sie registrieren zu lassen.
  • Muss ich weniger Registrierungsgebühren zahlen, wenn ich eine Sozialwohnung kaufe?
    Wenn Sie bei öffentlichen Verwaltungen oder Einrichtungen, bzw. bei regionalen Wohnungsbau- oder Grundstücksgesellschaften oder von ihnen anerkannten Gesellschaften in der Region Brüssel-Hauptstadt eine Sozialwohnung kaufen, können Sie unter gewissen Bedingungen in den Genuss der auf 1,50 % ermäßigten Registrierungsgebühren kommen.

    Diese Bedingungen sind folgende:
    • Sie müssen eine von der Region Brüssel-Hauptstadt gewährte Erwerbsprämie in Form einer Beteiligung an den Kosten der Hypothekenanleihe erhalten.
      Achtung!
      Im Fall einer eventuellen Rücknahme der Prämie muss der Käufer den Unterschied zwischen der gezahlten Gebühr und der gewöhnlichen Gebühr von 12,50 % zahlen.
    • Es muss sich um den Kauf einer Wohnung (Haus oder Appartement) handeln.
  • Welche Steuervorteile kann ich beanspruchen, wenn ich ein Haus oder ein Baugrundstück in der Region Brüssel-Hauptstadt kaufe?
    In der Region Brüssel-Hauptstadt haben Sie unter gewissen Bedingungen Anrecht auf einen Abzug (= Minderung der Steuergrundlage für Registrierungsgebühren).

    Bis zum 31. Dezember 2016 konnten eine oder mehrere natürliche Personen (nicht im Falle des Erwerbs durch eine oder mehrere juristische Personen), die das Volleigentum (nicht im Falle des Erwerbs im bloßen Eigentum oder Nießbrauch) an einem Wohngebäude erworben haben, das für den Hauptwohnort bestimmt ist, einen Abzug „Wohnung” von 60.000 Euro erhalten. Dieser Betrag wird auf 75.000 Euro erhöht, wenn es sich um den Kauf einer Immobilie handelt, die in einem „Gebiet zur verstärkten Entwicklung für Wohnungen und Erneuerung” (EDRLR) gemäß regionalem Entwicklungsplan liegt. Der Steuervorteil betrug also 7.500 Euro oder 9.375 Euro je nach Lage der Immobilie.

    Seit dem 1. Januar 2017 wird der alte Abzug durch einen Abzug „Wohnung” von 175.000 Euro ersetzt (maximaler steuerlicher Vorteil: 21.875 Euro). Dieser Abzug war - und bleibt - beim Kauf eines nach Plan bzw. im Bau befindlichen Appartements anwendbar. Er galt nicht beim Erwerb eines Baugrundstücks bzw. eines nach Plan oder im Bau befindlichen Hauses.

    Seit dem 1. Januar 2018 gilt der Abzug „Wohnung” auch für den Kauf eines nach Plan oder im Bau befindlichen Hauses. Zudem wurde ein neuer Abzug „Baugrundstück” von 87.500 Euro (maximaler steuerlicher Vorteil: 10.937,50 Euro) eingeführt.


    Bedingungen

    • Der Käufer muss eine natürliche Person sein. Gesellschaften, Vereinigungen oder andere juristische Personen können diese Freistellung also nicht beanspruchen.
    • Die erworbene Immobilie muss sich in der Region Brüssel-Hauptstadt befinden. Ferner muss es sich um ein Gut handeln, das als Wohnung dient oder dazu bestimmt ist, d. h. eine Wohnung oder ein Appartement, einschließlich der im Bau befindlichen oder nach Plan verkauften Appartements.
    • Der Käufer muss seinen Hauptwohnsitz in der erworbenen Immobilie einrichten (d. h. an dieser Anschrift im Bevölkerungs- oder Fremdenregister eingetragen sein):
      • innerhalb von 2 Jahren, wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt,
      • innerhalb von 3 Jahren, wenn es sich um ein Grundstück, ein im Bau befindliches oder nach Plan verkauftes Haus bzw. Appartement handelt.
    • Die Immobilie muss für die Gesamtheit im Volleigentum gekauft worden sein (gegebenenfalls durch mehrere Personen gemeinsam). Der Kauf eines Teils, des Nießbrauchs oder des bloßen Eigentums einer Immobilie sind also ausgeschlossen.
    • Der Käufer darf zum Datum der Kaufvereinbarung nicht die Gesamtheit einer anderen Immobilie, die ganz oder teilweise als Wohnung bestimmt ist, in Volleigentum besitzen. Geschieht der Kauf durch mehrere Personen, muss jeder Käufer diese Bedingung erfüllen.
      Bemerkung:
      Falls diese Bedingung nicht erfüllt ist, kann die Erstattung im Nachhinein beantragt werden unter der Bedingung, dass sämtliche Immobilien, die die Anwendung des Abzugs verhindern, binnen zwei Jahren veräußert werden.
    • Der Käufer muss seinen Hauptwohnort in der Region Brüssel-Hauptstadt während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens 5 Jahren ab dem Zeitpunkt der Einrichtung seines Hauptwohnorts in der Immobilie, für die die Ermäßigung erhalten wurde, beibehalten.
    • Es muss sich um einen reinen Kauf handeln. Ein Tausch ist zum Beispiel ausgeschlossen.
    • Seit dem 1. Januar 2017 geht der Abzug „Wohnung” von 175.000 Euro verloren, wenn die Besteuerungsgrundlage (vertraglich vereinbarter Wert bzw. mindestens Verkaufswert) 500.000 Euro übersteigt. Der Höchstbetrag von 500.000 Euro darf daher nicht überschritten werden.
    • Seit dem 1. Januar 2018 geht der Abzug „Baugrundstück” von 87.500 Euro verloren, wenn die Besteuerungsgrundlage (vertraglich vereinbarter Wert bzw. mindestens Verkaufswert) 250.000 Euro übersteigt. Der Höchstbetrag von 250.000 Euro darf daher nicht überschritten werden.

     

    Formalitäten

    Der oder die Käufer muss(müssen) in dem Dokument, das zur Gebührenerhebung führt, oder in einem diesem Dokument beigefügten Schreiben erwähnen:
    • dass er(sie) nicht bereits Eigentümer einer Wohnung ist(sind), die den Anspruch auf diesen Abzug aufhebt,
    • dass er(sie) sich verpflichtet(verpflichten), den Hauptwohnsitz in der angekauften Immobilie einzurichten:
      • innerhalb von 2 Jahren, wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt,
      • innerhalb von 3 Jahren, wenn es sich um ein im Bau befindliches oder nach Plan verkauftes Appartement handelt,
    • dass er(sie) sich verpflichtet(verpflichten), den Hauptwohnsitz innerhalb eines ununterbrochenen Zeitraums von 5 Jahren ab Datum der Niederlassung in der erworbenen Immobilie in der Region Brüssel-Hauptstadt beizubehalten.
     
    Für weitere Informationen zum Erwerb einer Wohnung in der Region Brüssel-Hauptstadt können Sie sich wenden an:
    Kabinett des Herrn Guy Vanhengel
    Minister der Regierung der Region Brüssel-Hauptstadt, zuständig für Finanzen, Haushalt, den Öffentlichen Dienst und Auswärtige Beziehungen

    Avenue des Arts 9
    1210 Brüssel
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    Fax: + 32 2 209 28 12
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