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Registrierungsgebühren Region Brüssel-Hauptstadt

Registrierungsgebühren Region Brüssel-Hauptstadt

  • Wie hoch ist die Registrierungsgebühr, die ich zahlen muss, wenn ich ein Haus oder ein Grundstück in der Region Brüssel-Hauptstadt kaufe?

    Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie in der Region Brüssel-Hauptstadt eine Registrierungsgebühr von 12,5 %.

    Die Registrierungsgebühr wird auf den vereinbarten Wert (festgesetzter Preis und Lasten) berechnet. Die Berechnungsgrundlage darf niemals unter dem Verkaufswert des unbeweglichen Gutes liegen.

    Wenn Sie der Meinung sind, dass der vereinbarte Preis unter dem Minimum des Verkaufswerts liegt, können Sie im Kaufvertrag auch den geschätzten Verkaufswert angeben. Die Registrierungsgebühr wird auf diesen Verkaufswert berechnet. So können Sie eine Geldbuße vermeiden.

    Achtung! Wenn ein und dieselbe Person gleichzeitig ein Haus oder ein Appartement mit dem dazugehörigen Grundstück verkauft, zahlen Sie sowohl auf das Gebäude als auch auf das dazugehörige Grundstück Mehrwertsteuer. Siehe auch die Rubrik „Mit MwSt. kaufen“ in den FAQ.

  • Was versteht man unter Lasten?

    Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie nicht nur eine Registrierungsgebühr auf den vereinbarten Preis. Auch die Zusatzlasten, die an den Verkauf gebunden sind, sind Teil der Berechnungsgrundlage.

    Lasten sind zum Beispiel:

    • dem Verkäufer für die Durchführung des Verkaufs entstandene Kosten, wenn diese Kosten zu Lasten des Käufers gehen (Werbung, Makler, Vermessungskosten usw.),
    • die Verpflichtung für den Käufer, bestimmte Steuern auf das unbewegliche Gut für einen Zeitraum zu zahlen, der vor dem Nutzungsantritt des Gutes durch den Käufer liegt.
  • Was versteht man unter Verkaufswert?

    Der Verkaufswert dient als Mindestgrundlage für die Berechnung der Registrierungsgebühr. Liegt der vereinbarte Preis zuzüglich Lasten unter dem Verkaufswert, so werden Sie auf Grundlage dieses Verkaufswertes besteuert.

    Unter Verkaufswert versteht man den Verkaufspreis, den man unter normalen Bedingungen erzielen könnte, das heißt mit ausreichender Werbung, einer ausreichenden Anzahl an Interessenten und unter Berücksichtigung objektiver Faktoren, die den Wert des Gutes beeinflussen können.

    Die Verwaltung ermittelt, welche Güter am ehesten als Vergleichspunkte dienen können. Dabei wird sie insbesondere Folgendes berücksichtigen:

    • die Art des zu schätzenden Gutes,
    • die rechtliche Lage des Gutes,
    • die Ausrichtung des Gutes.

    Auch die Lage des lokalen Immobilienmarktes spielt eine wesentliche Rolle.

  • Was geschieht, wenn die Verwaltung und ich uns nicht einig sind über den Wert des unbeweglichen Gutes, das ich erworben habe?

    Übersteigt der Verkaufswert den beim Verkauf vereinbarten Preis, so muss der Käufer sowohl den Verkaufswert als auch den vereinbarten Preis in der Urkunde angeben.

    Ist die Verwaltung der Auffassung, dass der vermerkte Preis (oder der erklärte Wert) unter dem Verkaufswert liegt, so setzt sie den Käufer von ihrer Schätzung in Kenntnis.

    Wünschen Sie weitere Erläuterungen oder sind Sie mit der Schätzung nicht einverstanden?

    Dann können Sie uns dies mitteilen. Kommt es zu keiner Einigung, so können wir eine Begutachtung verlangen. Die Bestimmung eines oder dreier Experten erfolgt in gegenseitigem Einvernehmen (oder durch den Friedensrichter, wenn wir uns nicht einigen können).

    Fällt die Kontrollexpertise der Sachverständigen zu Ihren Ungunsten aus?

    Dann zahlen Sie die zusätzlichen Registrierungsgebühren und Verzugszinsen in Höhe von 7 %. Falls die Unterbewertung (Unterschied zwischen dem Verkaufswert und dem angegebenen Preis bzw. dem erklärten Wert) gleich oder höher ist als 1/8 des angegebenen Preises bzw. des erklärten Wertes, müssen Sie eine Geldbuße sowie die Verfahrenskosten zahlen.

    Den durch den Sachverständigen festgelegten Verkaufswert können Sie nur bestreiten, indem Sie den Rechtsweg beschreiten.

    Was ist, wenn der Preis nicht dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht?

    Falls ein Teil des Preises „unter der Hand“ gezahlt wurde, setzen sich grundsätzlich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Geldbuße in Höhe der hinterzogenen Steuer aus. Darüber hinaus sind auch strafrechtliche Sanktionen möglich.

  • Wer muss die Kaufurkunde zur Registrierung vorlegen und wer zahlt die Registrierungsgebühren?

    Eine Kaufurkunde muss innerhalb der vorgeschriebenen Frist zur Registrierung vorgelegt werden. Wir können die Urkunde erst nach Zahlung der Registrierungsgebühren registrieren.

    Durch einen Notar erstellte Kaufurkunde

    Wenn der Notar die Kaufurkunde erstellt, muss der Notar die Urkunde zur Registrierung vorlegen und die Registrierungsgebühren überweisen.

    Der Notar wird den Käufer und/oder Verkäufer auffordern, ihm den Betrag der geschuldeten Registrierungsgebühren vorzuschießen. In der Praxis zahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist, meistens der Käufer die Registrierungsgebühren.

    Die Notare lassen die Urkunden beim Amt Rechtssicherheit ihres Amtssitzes registrieren.

    Kauf durch Privaturkunde

    Wenn Sie den Kauf durch Privaturkunde (vorläufige Verkaufsvereinbarung) abschließen, obliegt die Verpflichtung zur Registrierung und zur Zahlung der Gebühren sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer.

    Sie haben vier Monate Zeit, um die Urkunde bei dem Amt Rechtssicherheit registrieren zu lassen, das zuständig ist für den Ort, an dem das erworbene unbewegliche Gut gelegen ist.

    Es ist wichtig, diese Frist einzuhalten. Andernfalls müssen Sie eine Geldbuße zahlen. Diese Geldbuße wird von den Parteien unteilbar geschuldet. Das heißt, dass wir sowohl beim Käufer als auch beim Verkäufer die Zahlung der Gesamtsumme einfordern können.

    Wenn auf die vorläufige Verkaufsvereinbarung (privatschriftliche Kaufurkunde) eine authentische Urkunde folgt, müssen Sie die privatschriftliche Urkunde nicht registrieren lassen, vorausgesetzt, die authentische Urkunde (meistens eine notarielle Urkunde) wird innerhalb von vier Monaten nach dem Datum der vorläufigen Verkaufsvereinbarung unterzeichnet. Wenn der Kauf von einem Notar beurkundet wird, hat dieser noch fünfzehn Tage Zeit, um die Urkunde registrieren zu lassen.

  • Gibt es einen Steuervorteil, wenn ich eine Wohnung in der Region Brüssel-Hauptstadt kaufe?

    Unter bestimmten Bedingungen haben Sie Anspruch auf einen Freibetrag für den Erwerb in Volleigentum einer Wohnung, die als Hauptwohnort dienen soll (= eine Ermäßigung der Besteuerungsgrundlage für die Registrierungsgebühr).

    Der Freibetrag beträgt 175.000 Euro (200.000 Euro ab dem 1. April 2023). Dies bedeutet einen Steuervorteil von höchstens 21.875 Euro (25.000 Euro ab dem 1. April 2023).

    Der Freibetrag gilt für Wohnungen bis höchstens 500.000 Euro (600.000 Euro ab dem 1. April 2023).

    Der Freibetrag gilt auch für den Kauf einer Wohnung auf Plan oder den Kauf einer im Bau befindlichen Wohnung.

    Bedingungen für den Freibetrag

    Der Freibetrag für den Kauf einer Wohnung unterliegt folgenden Bedingungen:

    • Sie müssen eine natürliche Person sein. Gesellschaften, Vereinigungen oder andere juristische Personen kommen daher nicht in Betracht.
    • Die Wohnung muss in der Region Brüssel-Hauptstadt liegen.
    • Sie müssen Ihren Hauptwohnort in der Wohnung begründen (d. h. dort im Bevölkerungs- oder im Fremdenregister eingetragen sein):
      • innerhalb von zwei Jahren (drei Jahren ab dem 1. April 2023), wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt,
      • innerhalb von drei Jahren, wenn es sich um ein Haus oder Appartement auf Plan oder ein im Bau befindliches Haus oder Appartement handelt.
    • Sie müssen Ihren Hauptwohnort in der Wohnung für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Hauptwohnort in der Wohnung begründet haben, beibehalten.
    • Sie müssen die Wohnung als Ganzes in Volleigentum kaufen (dies kann auch durch mehrere Personen gemeinsam geschehen). Der Kauf eines Teils, des Nießbrauchs oder des Nackteigentums ist daher ausgeschlossen.
    • Sie dürfen zum Zeitpunkt des Kaufvertrags nicht Volleigentümer eines anderen unbeweglichen Guts als Ganzes sein, das ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt ist. Wenn der Erwerb von mehreren Personen getätigt wird, muss jede Person diese Bedingung erfüllen.
      Es gibt eine Ausnahme von dieser Bedingung. Wenn Sie diese Bedingung zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erfüllen, können Sie den Freibetrag nachträglich über eine Erstattung beantragen. Dazu müssen Sie diese anderen unbeweglichen Güter innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum der Eintragung der Erwerbsurkunde der zweiten Wohnung veräußern.
    • Es muss sich um einen reinen Kauf handeln. Ein Tausch ist z. B. ausgeschlossen.
    • Der Betrag, auf den die Registrierungsgebühren erhoben werden, darf 500.000 Euro (600.000 Euro ab dem 1. April 2023) nicht übersteigen.
  • Gibt es einen Steuervorteil, wenn ich ein Baugrundstück in der Region Brüssel-Hauptstadt kaufe?

    Unter bestimmten Bedingungen haben Sie Anspruch auf einen Freibetrag für den Erwerb eines Baugrundstücks (= eine Ermäßigung der Besteuerungsgrundlage für die Registrierungsgebühr).

    Dieser Freibetrag beträgt 87.500 Euro (100.000 Euro ab dem 1. April 2023). Der Steuervorteil beträgt höchstens 10.937,50 Euro (12.500 Euro ab dem 1. April 2023).

    Der Freibetrag gilt für Baugrundstücke bis höchstens 250.000 Euro (300.000 Euro ab dem 1. April 2023).

    Bedingungen für den Freibetrag

    Für den Freibetrag für den Kauf eines Baugrundstücks gelten die gleichen Bedingungen wie für den Freibetrag für eine Wohnung, mit den folgenden Unterschieden:

    • Die Frist, innerhalb derer Sie Ihren Hauptwohnort an der Adresse des Baugrundstücks begründen müssen, beträgt drei Jahre.
    • Der Betrag, auf den die Registrierungsgebühren erhoben werden, darf 250.000 Euro (300.000 Euro ab dem 1. April 2023) nicht übersteigen.
  • Gibt es einen Steuervorteil, wenn ich beim Kauf in der Region Brüssel-Hauptstadt eine Wohnung energetisch renoviere?

    Ab dem 1. April 2023 haben Sie unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf einen zusätzlichen Freibetrag für eine energetische Renovierung. Der Freibetrag ist nur möglich, wenn der Hauptfreibetrag für den Kauf einer Wohnung angewendet wird. Es handelt sich dabei um einen zusätzlichen Steueranreiz zur Verbesserung der Energieeffizienz der Wohnung.

    Der Freibetrag beträgt 25.000 Euro pro Energieklassensprung (EEG), sofern Sie die Energieklasse der Wohnung innerhalb von fünf Jahren ab dem Registrierungsdatum der Kaufurkunde oder ab dem äußersten Datum der Vorlage zur Registrierung um mindestens zwei Klassen verbessern.

    Ist die Verbesserung der EEG-Klasse nach der Frist von fünf Jahren geringer als von Ihnen verpflichtend zugesagt, wird die Differenz zurückgefordert zwischen:

    • dem Freibetrag, der bei der Registrierung der Urkunde gewährt wurde, und
    • dem Betrag, der aufgrund der tatsächlichen Verbesserung der EEG-Klasse hätte gewährt werden müssen.

    Dieser Betrag beträgt höchstens 6.250 Euro, wenn die Erhöhung um zwei Klassen nicht erreicht wurde, und/oder höchstens 3.125 Euro für jede weitere nicht erreichte Erhöhung der in der Verpflichtung genannten EEG-Klasse.

    Darüber hinaus wird, außer in Fällen höherer Gewalt, eine Geldbuße in Höhe von 1/10 dieser zusätzlichen Gebühren (d. h. 625 Euro bzw. 312,50 Euro) zurückgefordert.

    Bedingungen für den Freibetrag

    Der Freibetrag für energetische Renovierung ist ein zusätzlicher Freibetrag für den Kauf einer Wohnung. Dies bedeutet, dass dieser zusätzliche Freibetrag nur gewährt wird, wenn der Hauptfreibetrag angewandt wird. Sie müssen für diesen zusätzlichen Freibetrag also die Bedingungen für den Hauptfreibetrag erfüllen, mit einem Unterschied und einer zusätzlichen Bedingung:

    • Eine Verbesserung der EEG-Klasse kann zeitaufwendig sein (eine Städtebaugenehmigung erhalten, Kostenvoranschläge einholen, die Arbeiten durchführen). Die Frist, innerhalb derer Sie Ihren Wohnsitz in der Wohnung begründen müssen, wird daher von drei auf fünf Jahre verlängert.
    • Außerdem gibt es eine zusätzliche Bedingung: Sie müssen die Energieklasse der Wohnung innerhalb von fünf Jahren ab dem Registrierungsdatum der Kaufurkunde oder ab dem äußersten Datum der Vorlage zur Registrierung der Urkunde um mindestens zwei Klassen verbessern.
  • Müssen in der Urkunde bestimmte Angaben gemacht werden, um den Steuervorteil in Anspruch nehmen zu können?

    Es gibt einige Formbedingungen, um Anspruch auf den Freibetrag erheben zu können. Ihr Berater kann Ihnen dabei helfen (z. B. Ihr Notar).

    Sie müssen in der Urkunde (oder in einem dieser Urkunde beigefügten unterzeichneten Dokument) erklären, dass:

    • Sie nicht bereits Eigentümer einer Wohnung sind, die den Anspruch auf diesen Freibetrag ausschließt,
    • Sie sich verpflichten, Ihren Hauptwohnort in dem gekauften Gut zu begründen:
      • innerhalb von zwei Jahren (drei Jahren ab dem 1. April 2023), wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt,
      • innerhalb von drei Jahren, wenn es sich um ein Baugrundstück, ein Haus oder Appartement auf Plan oder ein im Bau befindliches Haus oder Appartement handelt,
      • innerhalb von fünf Jahren, wenn es auch um den zusätzlichen Freibetrag für energetische Renovierung geht,
    • Sie sich verpflichten, Ihren Hauptwohnort in dem erworbenen unbeweglichen Gut für einen ununterbrochenen Zeitraum von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Begründung Ihres Hauptwohnortes in dem erworbenen unbeweglichen Gut beizubehalten.

    Für den zusätzlichen Freibetrag für energetische Renovierung gilt außerdem Folgendes:

    • Sie müssen die Daten zur Energieeffizienz des erworbenen Gutes gemäß dem neuesten EEG-Zertifikat, das zum Zeitpunkt des Kaufvertrags gültig ist, angeben (die Nummer des EEG-Zertifikats, das Ausstellungsdatum und die im Zertifikat angegebene Energieklasse). Sie müssen das EEG-Zertifikat auch der Urkunde beifügen.
    • Sie müssen sich verpflichten, die Verbesserung der Energieklassen unter Angabe der geplanten Verbesserung (mindestens zwei Klassen) durchzuführen.
  • An wen wende ich mich, wenn ich Fragen habe?

    Fragen zum Erwerb einer Wohnung oder eines Baugrundstücks

    Bei Fragen zum Erwerb einer Wohnung oder eines Baugrundstücks in der Region Brüssel-Hauptstadt können Sie mit Bruxelles Fiscalité Kontakt aufnehmen.

    Fragen zur Erhebung von Registrierungsgebühren

    Bei Fragen zur Erhebung von Registrierungsgebühren in der Region Brüssel-Hauptstadt können Sie mit dem FÖD Finanzen Kontakt aufnehmen.