Definition

Definition - Immobilieneinkünfte

  • Was versteht man unter Immobilieneinkünften? Was muss in die Steuererklärung eingetragen werden?

    Immobilieneinkünfte sind Einkünfte, die aus unbeweglichen Gütern (Häuser, Appartements, Grundstücke usw.) stammen.

    Jeder Eigentümer, Besitzer, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Nießbraucher eines unbeweglichen Gutes bezieht im Grunde Immobilieneinkünfte, sogar wenn er seine eigene Wohnung selbst bewohnt (in diesen Fällen handelt es sich um „fiktive“ Einkünfte).

    Die Immobilieneinkünfte müssen gegebenenfalls in der Erklärung vermerkt werden. Die eigene Wohnung muss häufig nicht aufgeführt werden. 

    Je nach Verwendungszweck des unbeweglichen Gutes werden die Immobilieneinkünfte aufgrund des Katastereinkommens (K.E.) oder der Miete festgelegt. In Ihrer Erklärung müssen Sie das nicht indexierte Katastereinkommen und/oder den Bruttomietbetrag jedes unbeweglichen Gutes vermerken.

  • Wer muss Immobilieneinkünfte erklären?

    Immobilieneinkünfte müssen erklärt werden vom:

    • Eigentümer,
    • Besitzer,
    • Erbpächter,
    • Erbbauberechtigten,
    • Nießbraucher.

    Der bloße Eigentümer einer Immobilie braucht hingegen nichts zu erklären.

    Je nach Vermögenslage erklären Eheleute und gesetzlich Zusammenwohnende jeder seine eigenen Immobilieneinkünfte und/oder den Anteil ihrer gemeinsamen Einkünfte.

    Achtung!

    In zahlreichen Fällen sind die Immobilieneinkünfte der Wohnung, die Sie selbst nutzen, von der Steuer befreit.

  • Sind die Immobilieneinkünfte der Wohnung, die ich selbst nutze („eigene Wohnung“) von der Steuer der natürlichen Personen befreit?

    Die Immobilieneinkünfte, die die Wohnung betreffen, die Sie selbst nutzen, sind im Allgemeinen von der Steuer der natürlichen Personen befreit.

    Achtung!

    Die Immobilieneinkünfte der Wohnung, die Sie selbst nutzen, sind nicht von der Steuer befreit, wenn Sie folgende Anleihen für diese Wohnung aufgenommen haben:

    • vor dem 1. Januar 2005 aufgenommene Anleihe (oder ab dem 1. Januar 2005 aufgenommen, aber als Refinanzierung von vor dem 1. Januar 2005 aufgenommenen Anleihen), es sei denn, Sie haben eine andere Anleihe für die gleiche Wohnung ab dem 1. Januar 2005 aufgenommen, für die Sie den Abzug für die einzige Wohnung gewählt haben.
    • ab dem 1. Januar 2005 aufgenommene Anleihe, obwohl Sie noch eine andere Anleihe vor dem 1. Januar 2005 für die gleiche Wohnung aufgenommen hatten, es sei denn, Sie haben den Abzug für die einzige Wohnung gewählt für die Anleihe, die ab dem 1. Januar 2005 aufgenommen wurde.
  • Wann muss ich die Immobilieneinkünfte meiner eigenen Wohnung erklären?

    1. Möglichkeit:

    Sie haben 2019 keine Anleihe für Ihre eigene Wohnung aufgenommen (Wohnung, die Sie 2019 nutzten).

    In Ihrer Steuererklärung brauchen Sie das Katastereinkommen der Wohnung, die Sie selbst nutzen, nicht zu vermerken. 

    2. Möglichkeit:

    2019 hatten Sie nur eine einzige ab dem 1. Januar 2005 aufgenommene Anleihe, die Sie für Ihre eigene Wohnung aufgenommen haben (die Wohnung, die Sie während des Besteuerungszeitraums bewohnt haben). Es handelt sich um die einzige Anleihe, die Sie für diese Wohnung aufgenommen haben.

    In Ihrer Steuererklärung brauchen Sie das Katastereinkommen der Wohnung, die Sie selbst nutzen, nicht zu vermerken. 

    3. Möglichkeit:

    2019 hatten Sie nur eine einzige ab dem 1. Januar 2005 aufgenommene Anleihe (oder die Refinanzierung einer solchen Anleihe), die Sie für Ihre eigene Wohnung aufgenommen haben (die Wohnung, die Sie 2019 genutzt haben).

    Sie müssen das Katastereinkommen Ihrer eigenen Wohnung zusätzlich unter Code 3100/4100 erklären, je nach Eigentumsanteil.

    4. Möglichkeit:

    2019 hatten Sie eine ab dem 1. Januar 2005 aufgenommene Hypothekenanleihe, deren Ausgaben für den Abzug für die einzige eigene Wohnung in Frage kommen. Zum Zeitpunkt der Aufnahme der Anleihe lief noch eine andere, vor dem 01.01.2005 aufgenommen Anleihe, die dieselbe Wohnung betraf und deren Zinsen für den Zinsabzug in Betracht kommen und deren Kapitaltilgungen in Betracht kommen für die erhöhte Steuerermäßigung für Bausparen.

    Wenn Sie den Abzug für die einzige Wohnung gewählt haben (d. h. für die neue Anleihe), dürfen Sie in Ihrer Steuererklärung nicht das Katastereinkommen Ihrer eigenen Wohnung vermerken.

    Wenn Sie den Abzug für die einzige Wohnung nicht gewählt haben (Sie haben also die alte Anleihe gewählt), müssen Sie das Katastereinkommen Ihrer eigenen Wohnung zusätzlich unter Code 3100/4100 erklären, je nach Eigentumsanteil.

  • Ich werde zusammen mit meinem Ehepartner/ gesetzlich zusammenwohnenden Partner veranlagt. Wie müssen wir unsere Immobilieneinkünfte erklären?

    1. Fall: Heirat unter dem gesetzlichen Güterstand

    Der gesetzliche Güterstand fußt auf der Existenz von drei Vermögen:

    • das Sondergut von Ehepartner A,
    • das Sondergut von Ehepartner B,
    • das gemeinsame Vermögen der beiden Ehepartner.

    Die vor der Heirat, durch Schenkung, Erbschaft oder Testament erhaltenen unbeweglichen Güter sind jedem Ehepartner eigen.

    Für Einkünfte (Katastereinkommen, Mieten usw.), die aus diesen unbeweglichen Gütern bezogen werden, sieht das anders aus. Letztere gehören zum gemeinsamen Vermögen der Eheleute. Sie müssen demzufolge zu 50 % bei jedem der Ehegatten erklärt werden.

    Beispiel

    Herr und Frau Durant sind seit 2003 unter dem gesetzlicher Güterstand verheiratet. Frau Durant ist Eigentümerin einer Wohnung, die sie vor Ihrer Heirat gekauft hat. Diese Wohnung mit einem Katastereinkommen von 1.000 Euro ist an ein Rentnerpaar vermietet.

    Obwohl die Immobilie das ausschließliche Eigentum von Frau Durant ist, sind die Immobilieneinkünfte aus der Wohnung gemeinschaftlich. Daher müssen beide Ehepartner die Hälfte des Katastereinkommens in ihrer Steuererklärung eintragen.

    Frau Durant muss 500 Euro unter Code 2106 eintragen.

    Herr Durant muss 500 Euro unter Code 1106 eintragen.

    2. Fall: verheiratet unter dem Stand der Gütertrennung

    Unter dem Stand der Gütertrennung besteht kein gemeinsames Vermögen. Jeder Ehepartner behält das Eigentum seiner gesamten Güter. Güter, die beide Ehepartner gemeinsam erwerben, gehören grundsätzlich jedem der Beiden zur Hälfte. Die aus diesen eigenen Immobilien bezogenen Einkünfte (Katastereinkommen, Miete usw.) sind ebenfalls eigen. Demzufolge muss jeder Ehepartner die Einkünfte, die er aus seinen eigenen Immobilien bezieht, erklären.

    Beispiel

    Herr und Frau Durant sind seit 2003 unter dem Stand der Gütertrennung verheiratet. Herr Durant ist Eigentümer einer Wohnung, die an ein Rentnerpaar vermietet ist. Die Wohnung hat ein nicht indexiertes Katastereinkommen von 1.000 Euro. Frau Durant besitzt keine Immobilien.

    Herr Durant muss 1.000 Euro unter Code 1106 eintragen.

    Frau Durant braucht nichts unter Kode 2106 einzutragen.

    3. Fall: das gesetzliche Zusammenwohnen

    Die Vermögen der gesetzlich Zusammenwohnenden bleiben getrennt.

    Der Stand des gesetzlichen Zusammenwohnens ist vergleichbar mit dem von verheirateten Partnern, die unter dem Stand der Gütertrennung verheiratet sind.

  • Ich bin Miteigentümer und werde als Alleinstehende(r) veranlagt. Wie muss ich meine Immobilieneinkünfte erklären?

    Wenn Sie gemeinsam mit einer anderen Person Eigentümer einer Immobilie sind, müssen Sie den Teil des Katastereinkommens erklären, der Ihrem Eigentumsanteil an der Immobilie entspricht.

    Beispiel

    Sie wohnen faktisch (und nicht gesetzlich) zusammen mit Ihrem Partner. Sie sind beide Eigentümer einer Wohnung in Belgien, die Sie an ein Rentnerpaar vermieten. Die Wohnung hat ein nicht indexiertes Katastereinkommen von 1.000 Euro. Ihr Eigentumsanteil an der Wohnung beträgt 50 %.

    Sie müssen 500 Euro (1.000 Euro x 50 %) unter Code 1106 Ihrer Erklärung zur Steuer der natürlichen Personen vermerken.

  • Ich werde zusammen mit meinem Ehepartner/ gesetzlich zusammenwohnenden Partner veranlagt. Ich nutze einen Teil meiner Wohnung zu Berufszwecken. Wie muss ich meine Immobilieneinkünfte erklären?

    1. Schritt: Zuerst müssen Sie den Teil der Immobilie festlegen, den Sie für Ihren Beruf nutzen.

    Sie müssen diesen Teil des (nicht indexierten) Katastereinkommens unter Code 1105/2105 Ihrer Erklärung eintragen, unabhängig vom

    • ehelichen Güterstand,
    • Ehepartner (Partner(in)) der(die) Eigentümer der Immobilie ist,
    • Anteil, den Sie an der Wohnung haben.

    2. Schritt: Der Restbetrag muss als Immobilieneinkommen erklärt werden.

    1. Fall: Der Ehepartner/zusammenwohnende Partner hat dem anderen (Ehe)Partner keine Miete für den beruflich genutzten Teil der Immobilie gezahlt.

    Beispiel

    Herr und Frau Durant sind seit 2003 unter dem gesetzlichen Güterstand verheiratet. Frau Durant nutzt 50 % der Familienwohnung zu beruflichen Zwecken. Diese ist das Alleineigentum von Herrn Durant, der 2018 eine einzige Anleihe hatte, die vor dem 1. Januar 2005 für seine eigene Wohnung aufgenommen wurde. Das Katastereinkommen der Wohnung beträgt 1.000 Euro.

    Steuererklärung:

    Art der Immobilie Herr Durant Frau Durant
    Code der Erklärung Zu erklärender Betrag (Euro) Code der Erklärung Zu erklärender Betrag (Euro)
    Familienwohnung 1105 - 2105 500

    2. Fall: der Ehepartner, der die Wohnung für die Ausübung seiner Berufstätigkeit nutzt, hat dem anderen Ehepartner, der Eigentümer der Immobilie ist, Mieten bezahlt und diese Mieten als Werbungskosten abgezogen Diese Mieten müssen immer als Immobilieneinkünfte veranlagt werden.

    Beispiel

    Herr und Frau Durant sind seit 2003 unter dem gesetzlichen Güterstand verheiratet. Frau Durant nutzt 50 % der Familienwohnung zu beruflichen Zwecken. Diese ist das Alleineigentum von Herrn Durant, der 2018 eine einzige Anleihe hatte, die vor dem 1. Januar 2005 für seine eigene Wohnung aufgenommen wurde. Das Katastereinkommen der Wohnung beträgt 1.000 Euro. Frau Durant hat Ihrem Gatten eine Miete für den beruflich genutzten Teil der Immobilie gezahlt. Der Gesamtbetrag der Bruttomieten beträgt 1.200 Euro.

    Steuererklärung:

    Art der Immobilie Herr Durant Frau Durant
    Code der Erklärung Zu erklärender Betrag (Euro) Code der Erklärung Zu erklärender Betrag (Euro)
    Familienwohnung 1105 - 2105 -
    1109  250 2109 250
    1110 600 2110 600